Location meublée touristique à Saint-Genis-Pouilly : la nouvelle limite de 90 jours par an change la donne

Ce qu’il s’est passé à Saint-Genis-Pouilly

La mairie de Saint-Genis-Pouilly a adopté une nouvelle réglementation limitant à 90 jours par an la durée des locations meublées touristiques. Cette décision s’inscrit dans une volonté de réguler le marché immobilier local et de répondre aux tensions sur le logement, tout en préservant l’équilibre entre tourisme et résidence permanente.

La mesure, annoncée par La Voix de l’Ain, s’applique dès maintenant aux nouveaux contrats et sera progressivement étendue aux locations existantes. Les propriétaires concernés doivent désormais revoir leur stratégie locative pour éviter des sanctions ou des pertes de revenus.

---

Pourquoi cette limitation des locations touristiques à 90 jours ?

Un contexte de tension sur le marché immobilier

Saint-Genis-Pouilly, située dans l’Ain, fait partie des communes où la pression immobilière est forte. La demande en logements locatifs classiques dépasse largement l’offre, ce qui contribue à une hausse des loyers et à une raréfaction des biens disponibles pour les résidents permanents.

D’après les données de l’INSEE, la population de Saint-Genis-Pouilly a augmenté de 12 % entre 2015 et 2022, une croissance qui s’explique en partie par l’attractivité économique de la région, notamment grâce à sa proximité avec la Suisse. Cette dynamique a entraîné une hausse de 20 % des prix de l’immobilier sur la même période, selon les notaires locaux.

La location meublée touristique, souvent plus rentable que la location longue durée, a contribué à cette situation en réduisant l’offre de logements disponibles pour les habitants. La mairie a donc décidé d’agir pour rééquilibrer le marché.

Une réponse aux préoccupations des résidents et des élus

Les élus locaux ont souligné plusieurs problèmes liés à la prolifération des locations touristiques : - Une baisse de l’offre de logements pour les résidents permanents, notamment les jeunes actifs et les familles. - Une augmentation des loyers dans les zones les plus demandées. - Des nuisances liées à la rotation fréquente des locataires (bruit, stationnement, etc.). - Une perte de dynamisme des commerces de proximité, certains propriétaires privilégiant les plateformes de réservation touristique au détriment des commerces locaux.

Cette réglementation s’inspire de mesures similaires mises en place dans d’autres villes françaises, comme Paris ou Bordeaux, où les limites de location touristique ont permis de rééquilibrer le marché immobilier et de favoriser l’accès au logement pour les locaux.

Un cadre légal renforcé par la loi

La limitation des locations touristiques à 90 jours par an s’appuie sur plusieurs textes législatifs : - L’article L. 324-1-1 du Code du tourisme, qui encadre les locations saisonnières. - La loi ALUR (2014), qui vise à réguler le marché locatif et à lutter contre la spéculation immobilière. - Les décrets municipaux, qui peuvent imposer des restrictions supplémentaires dans les zones tendues.

Les propriétaires qui ne respectent pas cette limite s’exposent à des sanctions financières pouvant aller jusqu’à 50 000 € (article L. 324-1-1 du Code du tourisme). En cas de récidive, des peines complémentaires (fermeture administrative, amende majorée) peuvent être appliquées.

---

Quelles sont les conséquences pour les propriétaires de meublés touristiques ?

Une baisse potentielle des revenus locatifs

Pour les propriétaires qui louaient leur bien en meublé touristique toute l’année, la limitation à 90 jours représente une perte de revenus significative. En effet, les loyers touristiques sont souvent 2 à 3 fois plus élevés que ceux des locations longues durées, et les périodes de forte demande (été, fêtes de fin d’année) permettent de générer des revenus complémentaires.

D’après une étude de l’ADEME, les propriétaires de meublés touristiques en France génèrent en moyenne 30 % de leurs revenus annuels pendant les périodes de forte affluence. Avec une limitation à 90 jours, cette part pourrait chuter, obligeant les propriétaires à trouver des alternatives.

Les options pour compenser la perte de revenus

Plusieurs stratégies peuvent être envisagées pour limiter l’impact financier :

#### 1. La reconversion vers la location longue durée

La location longue durée (LLT) reste une solution viable pour les propriétaires souhaitant sécuriser leurs revenus. Les loyers sont généralement plus stables, et les baux sont encadrés par la loi (durée minimale de 3 ans pour une résidence principale, 1 an pour une résidence secondaire).

Les propriétaires peuvent également opter pour la location meublée classique (non touristique), qui offre des loyers plus élevés que la location vide, tout en bénéficiant d’un cadre fiscal avantageux (régime micro-BIC ou réel).

Pour en savoir plus sur les différences entre location touristique et location longue durée, consultez le guide de France Rénov’.

#### 2. La diversification des revenus locatifs

Certains propriétaires choisissent de diversifier leur offre locative pour compenser la perte de revenus touristiques. Voici quelques pistes : - La location saisonnière partielle : louer une partie de l’année en meublé touristique (90 jours max) et le reste en location longue durée. - La colocation : transformer un grand logement en colocation pour plusieurs locataires, ce qui permet de générer des revenus plus élevés qu’avec un seul bail. - Les résidences étudiantes ou seniors : si le bien s’y prête, une reconversion vers une résidence spécialisée peut être rentable. - La location de courte durée pour professionnels : certains propriétaires ciblent les travailleurs en déplacement (intérimaires, commerciaux, etc.) pour des séjours de quelques semaines à quelques mois.

#### 3. L’optimisation fiscale et administrative

Les propriétaires doivent également prendre en compte les aspects fiscaux et administratifs liés à leur changement de stratégie locative : - Changement de régime fiscal : passer du régime micro-BIC (pour les locations touristiques) au régime réel (pour les locations longues durées) peut être avantageux, notamment si les charges déductibles sont élevées. - Déclaration des revenus : les revenus issus de la location longue durée doivent être déclarés dans la catégorie des revenus fonciers ou des BIC, selon le type de location. - Assurance habitation : les contrats d’assurance doivent être adaptés en fonction du type de location (touristique, longue durée, colocation, etc.).

Pour obtenir des conseils personnalisés, les propriétaires peuvent se tourner vers un expert-comptable ou un conseiller en gestion de patrimoine.

---

Comment une agence immobilière peut-elle vous aider ?

Face à cette nouvelle réglementation, faire appel à une agence immobilière locale peut s’avérer judicieux pour plusieurs raisons :

Une expertise du marché local

Les agences immobilières de Saint-Genis-Pouilly disposent d’une connaissance fine du marché et des attentes des locataires. Elles peuvent vous aider à : - Évaluer la rentabilité de votre bien en fonction de sa localisation, de sa taille et de son état. - Identifier les segments de marché les plus porteurs (étudiants, jeunes actifs, familles, etc.). - Proposer des solutions adaptées à votre situation (location longue durée, colocation, résidence spécialisée, etc.).

Une gestion locative simplifiée

Confier la gestion de votre bien à une agence immobilière permet de : - Éviter les démarches administratives (rédaction des baux, état des lieux, déclarations fiscales, etc.). - Bénéficier d’un suivi régulier (entretien du logement, recherche de locataires, encaissement des loyers, etc.). - Réduire les risques d’impayés grâce à des critères de sélection stricts et à une garantie locative.

Une optimisation des revenus locatifs

Les agences immobilières utilisent des outils et des stratégies pour maximiser les revenus de votre bien : - Fixation des loyers en fonction des prix du marché et de la demande. - Marketing ciblé pour attirer les locataires les plus solvables (réseaux sociaux, plateformes spécialisées, partenariats avec les entreprises locales, etc.). - Gestion des périodes creuses en proposant des contrats flexibles ou des services complémentaires (ménage, internet, etc.).

Une veille réglementaire et fiscale

Les agences immobilières sont tenues de se tenir informées des évolutions législatives et fiscales qui impactent la location. Elles peuvent vous alerter en cas de changement de réglementation et vous conseiller sur les meilleures stratégies à adopter.

---

Quelles sont les alternatives à la location meublée touristique ?

Si vous ne souhaitez pas vous reconvertir vers la location longue durée, plusieurs alternatives existent pour continuer à générer des revenus locatifs tout en respectant la nouvelle réglementation.

1. La location de courte durée pour professionnels

Certains propriétaires ciblent les travailleurs en déplacement (intérimaires, commerciaux, consultants, etc.) pour des séjours de quelques semaines à quelques mois. Cette solution permet de : - Bénéficier de loyers plus élevés que pour une location longue durée. - Éviter les contraintes de la location touristique (rotation fréquente des locataires, nettoyage, etc.). - Générer des revenus complémentaires sans dépasser la limite des 90 jours.

Pour promouvoir votre bien auprès de cette cible, vous pouvez utiliser des plateformes spécialisées comme Welcome to the Jungle ou Malt.

2. La location saisonnière partielle

Si votre bien est situé dans une zone touristique, vous pouvez opter pour une location saisonnière partielle : - Louer 90 jours en haute saison (été, fêtes de fin d’année, etc.) pour profiter des revenus touristiques. - Basculer en location longue durée le reste de l’année pour sécuriser vos revenus.

Cette stratégie permet de diversifier vos sources de revenus tout en respectant la réglementation.

3. La colocation ou la sous-location

Si votre bien est spacieux, la colocation ou la sous-location peut être une solution intéressante : - La colocation : louer chaque chambre séparément à des locataires différents, ce qui permet de générer des revenus plus élevés qu’avec un seul bail. - La sous-location : louer une partie de votre logement (chambre, studio indépendant) tout en occupant le reste.

Cette option est particulièrement adaptée aux étudiants, jeunes actifs ou travailleurs en télétravail.

4. La location de résidences spécialisées

Si votre bien se prête à une reconversion, vous pouvez envisager : - Une résidence étudiante : si le logement est proche d’un campus ou d’une école. - Une résidence senior : si le logement est adapté aux personnes âgées (accessibilité, proximité des commerces, etc.). - Une résidence de tourisme : si vous souhaitez conserver une activité touristique, mais sous un statut différent (résidence de tourisme classée, etc.).

5. La location de services complémentaires

Pour augmenter vos revenus locatifs, vous pouvez proposer des services payants à vos locataires : - Ménage et entretien du logement. - Accès à des équipements (piscine, salle de sport, jardin, etc.). - Connexion internet haut débit ou abonnements à des plateformes de streaming. - Parking sécurisé ou garage.

Ces services peuvent être facturés en supplément du loyer, ce qui permet d’augmenter vos revenus sans dépasser la limite des 90 jours de location.

---

Quels sont les pièges à éviter ?

1. Ne pas déclarer vos revenus locatifs

Tous les revenus issus de la location (touristique, longue durée, colocation, etc.) doivent être déclarés aux impôts. Les propriétaires qui omettent de déclarer leurs revenus s’exposent à des sanctions fiscales (majoration de 10 % à 80 % des sommes non déclarées, pénalités de retard, etc.).

Pour déclarer vos revenus, utilisez le formulaire 2042 C (revenus fonciers) ou 2042 I (BIC) selon votre situation.

2. Sous-estimer les charges et les frais

Les propriétaires oublient souvent de prendre en compte les charges et frais annexes liés à la location : - Taxe foncière (qui peut être majorée pour les résidences secondaires). - Charges de copropriété (si le bien est en copropriété). - Frais d’entretien et de réparation (peinture, plomberie, électricité, etc.). - Assurance habitation (qui peut être plus chère pour une location touristique). - Frais de gestion (si vous passez par une agence immobilière).

Pensez à budgétiser ces dépenses pour éviter les mauvaises surprises.

3. Négliger l’état du logement

Un logement mal entretenu ou mal équipé peut réduire sa valeur locative et augmenter les risques de vacance. Pour attirer des locataires (qu’ils soient touristes ou résidents permanents), veillez à : - Maintenir le logement en bon état (peinture, électricité, plomberie, etc.). - Équiper le logement correctement (meubles, électroménager, internet, etc.). - Proposer un cadre de vie agréable (jardin, terrasse, parking, etc.).

4. Ignorer les obligations légales

Les propriétaires doivent respecter plusieurs obligations légales, sous peine de sanctions : - Déclaration en mairie : certaines communes imposent une déclaration préalable pour les locations touristiques (même pour une durée inférieure à 90 jours). - Diagnostics obligatoires : DPE, état des risques naturels, etc. - Contrat de location : un bail doit être signé avec le locataire, même pour une location courte durée. - Règlement de copropriété : si le bien est en copropriété, vérifiez que la location touristique est autorisée.

Pour en savoir plus, consultez le site Service-Public.fr.

5. Souscrire une assurance inadaptée

Les contrats d’assurance habitation standard ne couvrent pas toujours les risques liés à la location touristique ou à la colocation. Pour être bien protégé, vérifiez que votre assurance inclut : - La responsabilité civile locative (dommages causés par le locataire). - La protection juridique en cas de litige avec un locataire. - La couverture des périodes de vacance (si le logement reste inoccupé entre deux locations). - La garantie des équipements (meubles, électroménager, etc.).

Si nécessaire, souscrivez une assurance spécifique pour les locations touristiques ou les colocations.

---

FAQ : Vos questions sur la réglementation des locations meublées touristiques à Saint-Genis-Pouilly

1. Puis-je encore louer mon bien en meublé touristique à Saint-Genis-Pouilly ?

Oui, mais uniquement pour une durée maximale de 90 jours par an. Au-delà, vous devez basculer vers un autre type de location (longue durée, colocation, etc.).

2. Quelles sont les sanctions en cas de dépassement de la limite des 90 jours ?

Les propriétaires qui ne respectent pas cette limite s’exposent à des sanctions financières pouvant aller jusqu’à 50 000 €, conformément à l’article L. 324-1-1 du Code du tourisme. En cas de récidive, des peines complémentaires (fermeture administrative, amende majorée) peuvent être appliquées.

3. Dois-je déclarer mes revenus locatifs aux impôts ?

Oui, tous les revenus issus de la location (touristique, longue durée, colocation, etc.) doivent être déclarés aux impôts. Les propriétaires doivent utiliser le formulaire 2042 C (revenus fonciers) ou 2042 I (BIC) selon leur situation.

4. Comment choisir entre la location longue durée et la location touristique partielle ?

Le choix dépend de plusieurs critères : - Vos objectifs financiers : la location touristique est plus rentable à court terme, mais la location longue durée offre une stabilité. - Votre disponibilité : la location touristique demande plus de gestion (nettoyage, accueil des locataires, etc.). - La localisation de votre bien : dans une zone touristique, la location touristique partielle peut être intéressante. - Vos contraintes personnelles : si vous utilisez le logement vous-même, la location longue durée peut être plus adaptée.

Pour vous aider à prendre une décision, consultez un expert-comptable ou une agence immobilière locale.

5. Puis-je transformer mon meublé touristique en colocation ?

Oui, la colocation est une solution viable pour continuer à générer des revenus locatifs tout en respectant la réglementation. Vous pouvez louer chaque chambre séparément à des locataires différents, ce qui permet de maximiser vos revenus et de diversifier vos sources de revenus.

6. Comment trouver des locataires pour une location longue durée ?

Pour trouver des locataires pour une location longue durée, vous pouvez : - Passer par une agence immobilière, qui dispose d’un réseau de locataires potentiels. - Utiliser des plateformes spécialisées comme Leboncoin, PAP ou SeLoger. - Faire de la publicité locale (affiches, réseaux sociaux, bouche-à-oreille). - Cibler les entreprises locales (intérimaires, travailleurs en déplacement, etc.).

---

Conclusion : Anticipez pour optimiser votre stratégie locative

La nouvelle réglementation limitant les locations meublées touristiques à 90 jours par an à Saint-Genis-Pouilly représente un changement majeur pour les propriétaires. Si cette mesure vise à préserver le marché immobilier local et à favoriser l’accès au logement pour les résidents, elle impose aux propriétaires de repenser leur stratégie locative pour éviter des pertes de revenus.

Plusieurs alternatives existent pour continuer à générer des revenus locatifs : - La reconversion vers la location longue durée (plus stable, mais moins rentable à court terme). - La diversification des revenus (colocation, location saisonnière partielle, résidences spécialisées, etc.). - L’optimisation fiscale et administrative pour maximiser vos revenus.

Pour vous accompagner dans cette transition, faire appel à une agence immobilière locale peut s’avérer judicieux. Ces professionnels disposent d’une expertise du marché, d’une connaissance des attentes des locataires et d’outils pour maximiser vos revenus locatifs tout en respectant la réglementation.

N’hésitez pas à consulter un expert-comptable ou un conseiller en gestion de patrimoine pour adapter votre stratégie à votre situation personnelle et financière.

---

Pour aller plus loin

- Site officiel de la mairie de Saint-Genis-Pouilly - Guide de l’ADEME sur la location immobilière - Réglementation des locations touristiques (Service-Public.fr) - France Rénov’ – Aides à la rénovation - MaPrimeRénov’ – Aides financières pour les propriétaires