Pompe à chaleur en location dans le Dordogne : droits du locataire, devoirs du bailleur

Une locataire de 32 ans à Périgueux souhaite poser un multisplit pour améliorer son confort estival dans son appartement situé près de la cathédrale Saint-Front. Son propriétaire, résidant à Bordeaux, répond rarement aux messages. Elle hésite : peut-elle installer la pompe à chaleur sans accord formel ? Doit-elle tout payer ? Qu'adviendra-t-il de l'équipement à la fin du bail ? Chaque année, des milliers de locataires en Dordogne se posent ces questions, alors que le cadre juridique a été largement simplifié par le décret n° 2022-1026 du 20 juillet 2022.

Comprendre les règles applicables au bail d'habitation est essentiel pour savoir ce qu'il est possible de faire dans un logement loué — et à quel coût.

Le cadre général : la loi du 6 juillet 1989

La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 encadre les relations entre bailleurs et locataires en France. Elle définit les obligations de chaque partie :

Pour le bailleur :

• délivrer un logement décent (norme décence précisée par le décret 2002-120)
• garantir la jouissance paisible du logement
• entretenir le logement pour le maintenir en état d'usage normal
• effectuer toutes les grosses réparations non imputables au locataire

Pour le locataire :

• payer le loyer et les charges
• user du logement raisonnablement
• assurer l'entretien courant et les menues réparations
• répondre des dégradations et pertes de son fait

Le décret n° 87-712 du 26 août 1987 détaille précisément les réparations locatives incombant au locataire.

Le décret 2022-1026 : une révolution pour les locataires

Le décret n° 2022-1026 du 20 juillet 2022 a marqué un tournant en autorisant les locataires à réaliser des travaux d'économie d'énergie à leurs frais, sans accord préalable du propriétaire, sous conditions.

Travaux éligibles :

• installation ou remplacement d'un système de chauffage ou d'eau chaude sanitaire, y compris la pompe à chaleur
• installation d'une ventilation
• isolation des combles
• pose de fenêtres performantes
• autres travaux listés par la réglementation

Procédure à respecter par le locataire :

1. notification écrite au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR), décrivant précisément les travaux envisagés
2. délai de réponse de 2 mois accordé au bailleur
3. en l'absence de réponse dans ce délai : accord réputé acquis
4. respect du cadre : travaux non intrusifs pour la structure du bâtiment, réalisation par un professionnel qualifié, absence d'impact sur les parties communes

Si le bailleur refuse explicitement : le locataire ne peut pas réaliser les travaux sans son accord. Cependant, le refus doit être motivé et transmis par écrit.

À la fin du bail : les travaux réalisés dans ce cadre ne peuvent pas être facturés au locataire sous forme de remise en état. Le bailleur conserve l'équipement sans indemnité.

Qui paie l'entretien au quotidien

Le décret de 1987 établit que l'entretien courant et les menues réparations relèvent de la responsabilité du locataire.

L'entretien réglementaire biennal de la PAC

Le décret 2020-912 impose un entretien biennal des pompes à chaleur de 4 à 70 kW. Cet entretien est considéré comme entretien courant — donc à la charge du locataire, sauf mention contraire dans le bail.

Le locataire doit :

• souscrire un contrat avec un professionnel RGE QualiPAC (ou faire intervenir un professionnel à chaque échéance)
• payer la prestation (entre 80 € et 350 € selon l'équipement, selon les professionnels locaux)
• conserver l'attestation d'entretien
• la fournir au bailleur à sa demande

Certains baux prévoient que le bailleur fournit le contrat d'entretien et en supporte le coût, qui est alors répercuté via les charges ou directement prélevé sur le loyer. Il est donc essentiel de vérifier les clauses du bail.

Les menues réparations

À la charge du locataire :

• nettoyage des filtres des unités intérieures
• dépoussiérage des bouches de ventilation
• petites dégradations d'usage (remplacement d'une télécommande cassée, par exemple)

Les grosses réparations

À la charge du bailleur :

• remplacement du compresseur (pièce coûtant entre 600 € et 1 500 € selon les modèles)
• réfection du circuit frigorifique
• remplacement complet de l'équipement en fin de vie
• mise en conformité liée à un changement de réglementation

Quand l'équipement atteint sa fin de vie ou nécessite une mise en conformité, c'est au bailleur de le remplacer, même si l'ancien modèle fonctionnait encore à l'entrée du locataire.

Ce qui change avec les passoires thermiques

Calendrier d'interdiction de location

La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 a établi un calendrier strict :

• 1er janvier 2023 : gel des loyers pour les logements classés F et G
• 1er janvier 2025 : interdiction de louer les DPE G
• 1er janvier 2028 : interdiction de louer les DPE F
• 1er janvier 2034 : interdiction de louer les DPE E

Pour les nouveaux baux signés après ces dates butoirs, les logements non conformes ne pourront plus être loués. Les baux en cours resteront valables, mais le locataire pourra saisir le juge pour :

• réduction de loyer
• exécution forcée des travaux
• résolution du bail en cas de défaut persistant

Ces recours se multiplient en Dordogne, notamment dans les zones tendues comme Périgueux ou Bergerac, où les locataires sont de mieux en mieux informés sur leurs droits.

Les obligations du bailleur pour lever l'interdiction

Pour continuer à louer un logement classé F ou G au-delà des dates butoirs, le bailleur doit réaliser des travaux permettant d'atteindre au minimum la classe E (pour les F) ou D (pour les G, à horizon 2028).

Ces travaux sont à la charge exclusive du bailleur. Les aides MaPrimeRénov' sont accessibles, avec des plafonds majorés pour les propriétaires bailleurs depuis 2022. En Dordogne, les propriétaires peuvent également se rapprocher de l'Espace conseil France Rénov' Dordogne pour un accompagnement gratuit dans leurs démarches.

Le cas particulier de la climatisation estivale

La climatisation estivale n'est pas un élément de décence obligatoire dans un logement.

La climatisation n'est pas considérée comme un élément de décence du logement. Un bailleur ne peut donc pas être contraint d'installer une pompe à chaleur air/air par son locataire sous peine d'action en justice pour non-décence.

Exception notable : si le logement est situé sous les toits, sans isolation ni protection solaire, dans des zones comme le centre de Sarlat-la-Canéda ou Bergerac où les températures estivales dépassent régulièrement 35 °C, la jurisprudence pourrait qualifier la situation d'insalubrité (article 1719 du Code civil, article L1331-22 du Code de la santé publique). Les décisions restent rares et dépendent des circonstances précises.

En pratique :

• locataire qui souhaite une climatisation : peut l'installer à ses frais, sous réserve du décret 2022-1026
• bailleur qui installe une climatisation : argument commercial fort pour fidéliser le locataire et justifier le loyer, surtout dans les zones touristiques du Périgord Noir

Les autorisations nécessaires

Même sous le régime simplifié du décret 2022-1026, le locataire doit obtenir l’autorisation préalable du propriétaire pour toute modification du logement.

• l'accord implicite du bailleur (non-réponse sous 2 mois à la LRAR)
• la déclaration préalable de travaux en mairie si l'unité extérieure modifie l'aspect extérieur (notamment dans les secteurs sauvegardés de Sarlat-la-Canéda ou les abords de la cathédrale Saint-Front à Périgueux)
• en copropriété : l'autorisation de l'assemblée générale pour pose sur partie commune

Attention : le décret 2022-1026 simplifie les relations entre bailleur et locataire, mais ne dispense pas du respect des obligations d'urbanisme ou de copropriété. Le locataire doit toujours se conformer aux règles applicables à son logement.

Pour les baux meublés ou les résidences étudiantes, les règles sont identiques à celles des baux nus. Pour les logements sociaux, les bailleurs (OPH, HLM, SA d'HLM) ont souvent des procédures internes spécifiques, parfois plus strictes — il est conseillé de se renseigner auprès du gardien ou du siège de l'organisme.

La remise en état à la sortie

Si les travaux relèvent du décret 2022-1026

Le locataire peut quitter le logement sans remise en état. La pompe à chaleur reste propriété du bailleur. Aucune indemnisation n'est due au locataire pour la valeur de l'équipement.

Si les travaux ont été réalisés sans respecter la procédure

Le bailleur peut exiger la remise en état : dépose de la pompe à chaleur, rebouchage des percements, réfection des murs, et éventuellement des dommages-intérêts si le bien a été dégradé.

Cette distinction est cruciale. Il est toujours recommandé de tracer par écrit les échanges avec le bailleur avant tous travaux, même lorsque la relation est cordiale.

Si le bailleur a installé la pompe à chaleur

L'équipement reste dans le logement. Le locataire ne peut pas emporter l'unité. À sa sortie, l'état des lieux vérifie le bon fonctionnement ; les usages normaux relèvent du bailleur, les dégradations anormales restent à la charge du locataire.

Comment éviter les litiges

Quelques conseils pratiques pour locataires et bailleurs en Dordogne :

Côté locataire :

• écrire toutes les demandes (LRAR recommandée, email pour les échanges courants)
• conserver devis, factures, attestations d'entretien
• photographier le logement avant et après les travaux
• informer le bailleur à la pose et à la sortie
• ne pas improviser : respecter scrupuleusement le décret 2022-1026 pour bénéficier de sa protection

Côté bailleur :

• inscrire au bail clairement les obligations d'entretien (qui paie quoi)
• répondre dans les 2 mois à toute demande LRAR du locataire
• si accord : préciser par écrit les conditions (choix de l'installateur, respect esthétique, réversibilité éventuelle)
• si refus : motiver par écrit de façon fondée
• conserver les attestations d'entretien transmises par le locataire

Les exceptions et cas particuliers

Baux saisonniers et meublés de tourisme

Les locations meublées de tourisme (Airbnb, gîtes, locations saisonnières) échappent largement au cadre de la loi du 6 juillet 1989. Les règles du décret 2022-1026 ne s'appliquent pas. Les relations entre bailleur et locataire y sont régies par le contrat de location saisonnière, souvent plus strict en Dordogne en raison de la forte demande touristique, notamment dans le Périgord Noir (Sarlat-la-Canéda, La Roque-Gageac) ou autour de Bergerac.

Baux professionnels

Les locations de locaux professionnels (cabinet médical, bureau libéral, commerce) relèvent d'un régime spécifique. Les règles varient selon la destination des lieux et les clauses du bail.

Logements sociaux

Les HLM et OPH (comme Périgord Habitat) ont leurs propres procédures internes. Il est conseillé de demander la marche à suivre au service clientèle avant d'engager tout projet.

Le point économique pour les locataires

Investir dans une pompe à chaleur à ses frais dans un logement dont on n'est pas propriétaire peut se justifier par des calculs financiers précis.

Arguments en faveur :

• amortissement rapide si le locataire reste plusieurs années (économies annuelles estimées entre 500 € et 1 500 € par rapport à un ancien chauffage électrique ou un climatiseur mobile, selon les professionnels locaux)
• confort significativement amélioré, notamment dans les logements mal isolés du Périgord Blanc ou les appartements exposés plein sud à Bergerac
• protection de la pompe à chaleur conservée à la sortie (décret 2022-1026)

Arguments contre :

• pas de plus-value récupérable (la pompe à chaleur reste au bailleur)
• coût initial supporté seul (entre 5 000 € et 10 000 € selon la puissance et le type de PAC)
• risque de conflits à la sortie si la procédure n'a pas été respectée

Pour un locataire qui prévoit de rester 4 ans et plus dans un logement, avec un bailleur coopératif, l'investissement est souvent rentable, surtout dans les zones où les étés sont très chauds (vallée de la Dordogne, Bergeracois). Pour un bail court (étudiant, saisonnier), l'opération est moins pertinente.

---

Sources :

• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (loi encadrant les rapports locatifs) — service-public.fr
• Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 (Climat et Résilience) — legifrance.gouv.fr
• Décret n° 2022-1026 du 20 juillet 2022 (travaux d'économie d'énergie à l'initiative du locataire) — legifrance.gouv.fr
• Décret n° 87-712 du 26 août 1987 (réparations locatives) — legifrance.gouv.fr
• Décret n° 2020-912 du 28 juillet 2020 (entretien des pompes à chaleur) — legifrance.gouv.fr
• Décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 (décence du logement) — legifrance.gouv.fr
• Espace conseil France Rénov' Dordogne — france-renov.gouv.fr/espaces-conseil
• ANIL (Agence Nationale pour l'Information sur le Logement) — anil.org
• ADEME (Agence de la transition écologique) — ademe.fr
• Soliha Dordogne (accompagnement des travaux de rénovation) — soliha.fr