La copropriété dans le Gers : syndic, assemblée générale, charges et décisions

Acheter en copropriété dans le Gers, c'est découvrir que votre logement — qu'il soit situé dans le centre historique d'Auch, une résidence de Condom ou un immeuble de L'Isle-Jourdain — ne vous appartient pas entièrement. Les parties communes (cage d'escalier, toiture, façade, local poubelles, ascenseur si présent) sont partagées avec les autres copropriétaires. Chaque année, une assemblée générale (AG) réunit ces derniers pour prendre des décisions collectives. C'est lors de ces réunions que se jouent l'avenir de votre immeuble et, parfois, que des acquéreurs réalisent trop tard l'importance de bien comprendre le règlement de copropriété avant d'acheter.

La copropriété en France est strictement encadrée par la loi du 10 juillet 1965, modifiée à plusieurs reprises (loi ALUR, loi ELAN, loi Climat et Résilience, loi sur l'habitat dégradé). Ces évolutions législatives ajoutent des obligations pour les copropriétaires, tout en renforçant leurs droits. Voici ce qu'il faut savoir pour naviguer sereinement dans une copropriété gersoise.

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Qui est qui, concrètement

Trois acteurs clés structurent la vie d'une copropriété dans le Gers.

Le syndicat des copropriétaires est une entité juridique qui regroupe automatiquement tous les propriétaires d'un immeuble. Il détient la propriété des parties communes et prend les décisions collectives. Dès l'achat de votre bien à Auch, Fleurance ou Mirande, vous en devenez membre sans formalité supplémentaire.

Le syndic est le mandataire chargé d'exécuter les décisions votées en AG. Dans le Gers, il peut être :

• Professionnel : un cabinet spécialisé, rémunéré par un contrat généralement d'un à trois ans. C'est la solution la plus courante pour les résidences de plus de dix lots, notamment dans les centres-villes comme Condom ou Vic-Fezensac.
• Bénévole : un copropriétaire qui accepte cette responsabilité. Cette option, souvent retenue dans les petites copropriétés (moins de dix lots) des villages comme Sarrant ou Lavardens, permet d'économiser les frais de syndic. Cependant, elle demande du temps, une rigueur administrative et une assurance responsabilité civile adaptée. Certains syndics bénévoles tiennent leur rôle pendant des décennies, tandis que d'autres abandonnent après quelques AG conflictuelles.

Le conseil syndical est composé de copropriétaires élus en AG. Son rôle est consultatif, mais crucial : il contrôle les actions du syndic, valide les factures au-delà d'un certain seuil, examine les devis et donne un avis sur le budget. Un conseil syndical actif est souvent la clé pour éviter les dérives, notamment dans les copropriétés où les propriétaires sont des résidents secondaires (fréquent dans les bastides touristiques comme Lectoure ou La Romieu).

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Le règlement de copropriété, ce texte qu'on ne lit jamais

Le règlement de copropriété est le document de référence qui définit les droits et obligations de chaque copropriétaire dans le Gers. Il précise :

• La répartition entre parties privatives (votre logement) et parties communes (toiture, escalier, cour).
• Les tantièmes de copropriété, qui déterminent votre quote-part dans les charges et les décisions.
• Les règles de vie collective (horaires de bruit, présence d'animaux, autorisations pour les travaux privatifs).
• La répartition des charges locatives.

Ce document doit vous être remis avant l'achat. Beaucoup de litiges — comme l'usage d'une terrasse supposée privative ou d'une place de parking — trouvent leur solution dans ce texte. Depuis la loi ELAN, les règlements anciens doivent être mis à jour pour clarifier les parties communes (générales ou spéciales) et identifier les lots transitoires. Une mise en conformité souvent reportée, mais qui resurgit lors d'une vente ou de travaux majeurs.

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L'assemblée générale : le cœur du réacteur

L'assemblée générale (AG) est le moment clé où se prennent les décisions pour votre copropriété gersoise. Elle est obligatoire au moins une fois par an et peut être complétée par des AG extraordinaires en cas d'urgence.

Convocation et déroulement

La convocation est envoyée au moins 21 jours avant la réunion, par courrier recommandé ou, depuis les réformes récentes, par voie électronique si vous y avez consenti. Elle doit inclure :

• L'ordre du jour complet.
• Les devis soumis au vote.
• Le budget prévisionnel proposé.

Un copropriétaire peut ajouter une résolution à l'ordre du jour en le demandant par écrit au syndic au moins deux mois avant l'AG.

Modalités de vote

Depuis la loi ELAN, les copropriétés gersoises peuvent organiser des AG hybrides (présentiel + visioconférence) ou permettre le vote par correspondance. Une avancée majeure pour les propriétaires résidant hors du Gers (résidents secondaires ou investisseurs), qui pouvaient auparavant seulement donner un pouvoir à un autre copropriétaire.

Le jour de l'AG, les décisions sont prises à différentes majorités (voir section suivante). Le syndic rédige ensuite un procès-verbal (PV), notifié à tous les copropriétaires. C'est à partir de cette notification que court le délai de contestation (deux mois).

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Les quatre majorités, sans se perdre

La loi distingue quatre niveaux de majorité pour les votes en AG, en fonction de l'impact de la décision :

1. Article 24 (majorité simple) :

   • Voix exprimées par les présents ou représentés.
   • Utilisée pour : voter le budget prévisionnel, approuver un contrat d'entretien (nettoyage, jardinage), choisir un prestataire.

2. Article 25 (majorité absolue) :

   • Majorité des voix de tous les copropriétaires (y compris les absents).
   • Requise pour : désigner ou révoquer le syndic, autoriser des travaux d'économies d'énergie (isolation, changement de chaudière), installer des équipements nouveaux (bornes de recharge, climatisation collective), ou valider des travaux privatifs impactant les parties communes.

3. Passerelle de l'article 25-1 :

   • Si une résolution en article 25 obtient au moins un tiers des voix sans atteindre la majorité absolue, un second vote à la majorité simple (article 24) peut être organisé immédiatement.
   • Très utilisée pour les travaux énergétiques dans le Gers, où les copropriétés peinent parfois à réunir une majorité absolue.

4. Article 26 (double majorité) :

   • Deux tiers des voix et majorité en nombre des copropriétaires.
   • Réservée aux décisions lourdes : modification du règlement, vente d'une partie commune, changement de destination d'un local (ex. : transformer un local commercial en logement).

Attention : Dans le Gers, où de nombreuses copropriétés comptent des résidents secondaires (notamment dans les bastides touristiques ou les villages classés comme Larressingle ou Fourcès), les absents non représentés peuvent bloquer des décisions en article 25. Leur voix compte dans le dénominateur, mais ils ne votent pas.

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Les charges : ce qu'on paie, et pourquoi

Les charges en copropriété se répartissent en trois catégories :

1. Charges générales :

   • Entretien courant, honoraires du syndic, assurance de l'immeuble, éclairage des communs, ménage.
   • Réparties selon les tantièmes définis dans le règlement.

2. Charges spéciales :

   • Équipements ne servant pas tous les copropriétaires (ascenseur, chauffage collectif, chaufferie).
   • Réparties selon l'utilité réelle : un rez-de-chaussée paiera peu ou pas pour l'ascenseur.

3. Charges exceptionnelles :

   • Travaux non prévus au budget annuel (ravalement de façade, réfection de toiture, remplacement de chaudière).
   • Votées séparément en AG et financées par des appels de fonds dédiés.

Budget et fonds de travaux

Le budget prévisionnel, voté chaque année en AG, est payable par trimestre d'avance. Le syndic émet quatre appels de fonds annuels.

Depuis la loi ALUR, les copropriétés de dix lots ou plus (sauf dérogation) doivent constituer un fonds de travaux obligatoire, alimenté à hauteur de 5 % du budget prévisionnel chaque année. Ce fonds, placé sur un compte dédié, sert à financer les gros travaux futurs. Une sécurité utile, mais parfois détournée pour combler des déficits de trésorerie — une pratique à surveiller de près.

Impayés : un risque pour la copropriété

Si un copropriétaire ne paie pas ses charges, le syndic doit engager une mise en demeure, puis une action en justice. Le syndicat bénéficie d'un privilège immobilier spécial sur le lot du débiteur : en dernier recours, le bien peut être saisi et vendu. En attendant, les autres copropriétaires doivent souvent avancer les fonds, ce qui peut fragiliser les petites copropriétés, notamment dans les villages ruraux du Gers où les budgets sont serrés.

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La rénovation énergétique : ce qui change en 2026

La transition énergétique impose de nouvelles obligations aux copropriétés gersoises en 2026, avec des échéances déjà en cours :

1. DPE collectif obligatoire :

   • Étendu à toutes les copropriétés (même celles de moins de 50 lots) à partir du 1er janvier 2026.
   • Donne une photographie de la performance énergétique de l'immeuble et sert de base au Plan Pluriannuel de Travaux (PPT).

2. Plan Pluriannuel de Travaux (PPT) :

   • Obligatoire pour les copropriétés de plus de 15 ans, avec un calendrier progressif :
     • Plus de 200 lots : depuis 2023.
     • 51 à 200 lots : depuis 2024.
     • Jusqu'à 50 lots : depuis le 1er janvier 2025.
   • Projette les travaux de conservation et d'amélioration énergétique sur dix ans, avec une estimation financière.
   • Les copropriétés ayant réalisé un Diagnostic Technique Global (DTG) sans travaux prévus sur la décennie en sont dispensées.

Aides financières disponibles dans le Gers

Trois leviers nationaux s'appliquent aux copropriétés gersoises :

• MaPrimeRénov' Copropriétés : finance les travaux sur parties communes (isolation, chauffage), versée directement au syndicat.
• Éco-PTZ Copropriétés : prêt à taux zéro pour les travaux éligibles.
• Certificats d'Économies d'Énergie (CEE) : primes complémentaires pour les travaux d'efficacité énergétique.

Pour les aides locales, renseignez-vous auprès :

• De la Région Occitanie pour les dispositifs régionaux (ex. : aides à la rénovation).
• Du Conseil départemental du Gers pour les subventions complémentaires, notamment dans le cadre des OPAH (Opérations Programmées d'Amélioration de l'Habitat) sur des communes comme Auch, Condom ou Mirande.
• De l'ADIL 32 pour un accompagnement gratuit sur les aides et les démarches : www.anil.org/votre-adil/gers/.

Majorité requise : Les travaux énergétiques relèvent de l'article 25 (majorité absolue), avec possibilité d'utiliser la passerelle 25-1 (second vote à majorité simple). Une préparation en amont (commission travaux, devis comparatifs, simulations financières) est essentielle pour obtenir l'adhésion des copropriétaires.

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Quand une copropriété dérape

Certaines résidences gersoises cumulent impayés, travaux non votés, dégradations et départ des propriétaires occupants, menant à un classement en "copropriété en difficulté" par le préfet. Celui-ci peut alors activer des outils spécifiques :

• Plan de sauvegarde : accompagnement renforcé pour rétablir l'équilibre financier.
• Administration provisoire : nomination d'un syndic par le juge pour remplacer un syndic défaillant.
• Aides exceptionnelles de l'ANAH (Agence Nationale de l'Habitat).
• Intégration dans une OPAH (Opération Programmée d'Amélioration de l'Habitat), comme celles menées à Auch ou Vic-Fezensac.

Ces dispositifs existent, mais ils interviennent souvent trop tard, lorsque les copropriétaires ont déserté les AG pendant des années. La vigilance collective est la meilleure prévention.

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Ce que fait concrètement le syndic

Un syndic professionnel dans le Gers gère au quotidien :

• La comptabilité du syndicat (recettes, dépenses, appels de fonds).
• Les paiements aux fournisseurs (nettoyage, entretien, réparations).
• La convocation et l'organisation des AG (ordres du jour, PV, notifications).
• La gestion des sinistres (dégâts des eaux, incendies).
• L'immatriculation obligatoire au registre national des copropriétés (sous peine d'amendes et de perte d'accès à certaines aides).

Coût du syndic

Le syndic facture :

• Un forfait annuel (généralement entre 150 € et 300 € par lot, selon la taille et la localisation de la copropriété).
• Des honoraires spéciaux pour les prestations ponctuelles (suivi de chantier, contentieux, AG extraordinaire).

La loi ALUR impose un contrat type limitant les lignes de facturation abusives. Cependant, il est crucial de comparer les devis en fin de mandat. Invitez deux ou trois syndics à présenter leur offre en AG avant de renouveler le contrat. Le syndic sortant n'est pas intouchable !

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Les droits qu'on ignore souvent

Chaque copropriétaire dans le Gers a le droit de :

• Consulter gratuitement :
  • Le règlement de copropriété et ses modificatifs.
  • Les PV d'AG des cinq dernières années.
  • Les contrats en cours (assurance, entretien, syndic).
  • La comptabilité du syndicat.
• Contester une décision d'AG devant le tribunal judiciaire dans un délai de deux mois après notification du PV. Les motifs valables : abus de majorité, irrégularité de procédure, non-respect du règlement. Passé ce délai, la décision devient définitive, même si elle est contestable sur le fond.

Changer de syndic se fait généralement lors du vote du mandat en AG ordinaire, mais rien n'empêche d'inscrire cette question à l'ordre du jour d'une AG extraordinaire.

Pour les travaux privatifs impactant les parties communes (pose d'une pompe à chaleur air/air en façade, percement d'un mur porteur), une autorisation de l'AG est obligatoire, même dans les petites copropriétés des villages gersois.

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Sources :

• Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 (statut de la copropriété) – Legifrance
• Loi ALUR (2014) et loi ELAN (2018) – service-public.fr
• Décrets d'application sur les AG hybrides et le vote par correspondance – Journal Officiel
• Obligations DPE et PPT – ADEME Occitanie et France Rénov'
• MaPrimeRénov' Copropriétés et Éco-PTZ – service-public.fr
• ADIL 32 (Conseil gratuit sur le logement dans le Gers) – www.anil.org/votre-adil/gers/
• Conseil régional Occitanie (aides à la rénovation) – www.laregion.fr
• Conseil départemental du Gers – www.gers.fr