Pompe à chaleur en location en Haute-Loire : droits du locataire, devoirs du bailleur

Une locataire de 32 ans au Puy-en-Velay souhaite installer un multisplit pour améliorer son confort estival et réduire ses factures de chauffage. Son propriétaire, résidant à Yssingeaux, répond vaguement à ses messages. Elle hésite : peut-elle procéder sans accord formel ? Qui paiera l’entretien ? Que se passera-t-il à la fin du bail ? Chaque année, des milliers de locataires altiligériens se posent ces questions, alors que le cadre juridique a été simplifié par le décret n° 2022-1026 du 20 juillet 2022.

Comprendre les règles applicables au bail d’habitation en Haute-Loire est essentiel pour savoir ce qu’on peut faire — ou non — dans un logement loué, et à quel coût.

Le cadre général : la loi du 6 juillet 1989

La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 encadre les relations entre bailleurs et locataires en France. Elle définit les obligations de chaque partie :

Pour le bailleur :

• Délivrer un logement décent (normes précisées par le décret 2002-120)
• Garantir la jouissance paisible du logement
• Entretenir le logement pour le maintenir en état d’usage normal
• Prendre en charge les grosses réparations non imputables au locataire

Pour le locataire :

• Payer le loyer et les charges
• User du logement raisonnablement
• Assurer l’entretien courant et les menues réparations
• Répondre des dégradations et pertes de son fait

Le décret n° 87-712 du 26 août 1987 précise la liste des réparations locatives à la charge du locataire.

Le décret 2022-1026 : une révolution pour les locataires

Le décret n° 2022-1026 du 20 juillet 2022 a introduit une avancée majeure : le droit pour le locataire de réaliser à ses frais certains travaux d’économie d’énergie, sans accord préalable du propriétaire, sous réserve de respecter une procédure stricte.

Travaux éligibles :

• Installation ou remplacement d’un système de chauffage ou d’eau chaude sanitaire, y compris une pompe à chaleur
• Pose d’une ventilation performante
• Isolation des combles ou des murs
• Remplacement des fenêtres par des modèles performants

Procédure à respecter :

1. Notification écrite au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR), décrivant précisément les travaux envisagés.
2. Délai de réponse de 2 mois accordé au propriétaire.
3. En l’absence de réponse dans ce délai, l’accord est réputé acquis.
4. Respect des règles : travaux non intrusifs pour la structure du bâtiment, réalisation par un professionnel qualifié, absence d’impact sur les parties communes.

En cas de refus explicite : le locataire ne peut pas engager les travaux sans l’accord du bailleur. Cependant, le refus doit être motivé et écrit.

À la fin du bail : les équipements installés dans ce cadre restent dans le logement sans indemnisation pour le locataire. Le bailleur en devient propriétaire sans compensation financière.

Qui paie l’entretien au quotidien ?

Le décret de 1987 établit clairement que l’entretien courant et les menues réparations relèvent du locataire.

L’entretien réglementaire biennal de la PAC

Le décret 2020-912 impose un entretien biennal des pompes à chaleur de 4 à 70 kW. Cet entretien est considéré comme une obligation locative — donc à la charge du locataire, sauf mention contraire dans le bail.

Le locataire doit :

• Souscrire un contrat avec un professionnel certifié RGE QualiPAC ou faire intervenir un expert à chaque échéance.
• Payer la prestation (entre 80 € et 350 € selon le modèle et la complexité de l’installation).
• Conserver l’attestation d’entretien et la fournir au bailleur sur demande.

Certains baux prévoient que le propriétaire prend en charge cet entretien. Dans ce cas, le coût peut être répercuté dans les charges locatives. Vérifiez votre contrat de location.

Les menues réparations

À la charge du locataire :

• Nettoyage régulier des filtres des unités intérieures.
• Dépoussiérage des bouches de ventilation.
• Remplacement des petits éléments (télécommande, filtres encrassés).

Les grosses réparations

À la charge du bailleur :

• Remplacement du compresseur (pièce coûteuse, entre 600 € et 1 500 €).
• Réparation du circuit frigorifique.
• Remplacement complet de l’équipement en fin de vie.
• Mise en conformité liée à un changement de réglementation.

Si la pompe à chaleur tombe en panne ou devient obsolète, c’est au propriétaire de la remplacer, même si elle fonctionnait encore à l’entrée dans les lieux.

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Calendrier d’interdiction de location en Haute-Loire

La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 impose un calendrier strict pour les logements énergivores :

• 1er janvier 2025 : interdiction de louer les logements classés DPE G.
• 1er janvier 2028 : interdiction de louer les logements classés DPE F.
• 1er janvier 2034 : interdiction de louer les logements classés DPE E.

Pour les nouveaux baux signés après ces dates, les logements non conformes ne pourront plus être loués. Les baux en cours restent valides, mais le locataire peut engager des recours :

• Réduction de loyer pour non-respect des normes.
• Exécution forcée des travaux par le bailleur.
• Résiliation du bail en cas de carence prolongée.

En Haute-Loire, où les hivers peuvent être rigoureux (notamment sur les plateaux du Velay et du Mézenc), ces dispositions prennent une importance particulière. Les locataires sont de plus en plus informés et n’hésitent pas à saisir la justice pour faire valoir leurs droits.

Obligations du bailleur pour éviter l’interdiction

Pour continuer à louer un logement classé F ou G après les échéances, le propriétaire doit engager des travaux de rénovation énergétique permettant d’atteindre au minimum la classe E (pour les F) ou D (pour les G à horizon 2028).

Ces travaux sont entièrement à la charge du bailleur. Des aides financières existent, comme MaPrimeRénov’ (avec des plafonds majorés pour les propriétaires bailleurs depuis 2022) ou les dispositifs locaux proposés par le Conseil départemental de la Haute-Loire.

Le cas particulier de la climatisation estivale

En Haute-Loire, où les étés peuvent être chauds (notamment dans les vallées de la Loire et de l’Allier), la climatisation n’est pas considérée comme un élément de décence obligatoire. Un bailleur ne peut donc pas être contraint d’installer une pompe à chaleur air/air par son locataire.

Exception : si le logement est situé à un étage élevé, sans protection solaire (volets, stores) et que la température intérieure dépasse régulièrement 35 °C en été, un locataire pourrait invoquer l’insalubrité (articles 1719 du Code civil et L1331-22 du Code de la santé publique). Ces cas restent rares et dépendent d’une appréciation au cas par cas par les tribunaux.

En pratique :

• Locataire souhaitant une climatisation : peut l’installer à ses frais, sous réserve de respecter le décret 2022-1026.
• Bailleur installant une climatisation : argument commercial fort pour justifier le loyer, surtout dans des villes comme Le Puy-en-Velay ou Monistrol-sur-Loire, où la demande locative est soutenue.

Les autorisations nécessaires

Même avec le décret 2022-1026, certaines démarches restent obligatoires :

• Accord implicite du bailleur (absence de réponse sous 2 mois à la LRAR).
• Déclaration préalable de travaux en mairie si l’unité extérieure modifie l’aspect extérieur du bâtiment (notamment dans les centres historiques comme Le Puy-en-Velay ou Brioude).
• En copropriété, autorisation de l’assemblée générale si la pose impacte les parties communes.

Attention : le décret 2022-1026 simplifie les relations entre bailleurs et locataires, mais ne dispense pas des règles d’urbanisme ou de copropriété. Un locataire au Puy-en-Velay devra par exemple vérifier les règles spécifiques si son logement est situé dans un secteur sauvegardé.

Pour les locations meublées (étudiants, saisonniers) ou les résidences sociales, les règles restent identiques à celles des baux nus. Pour les logements sociaux (gérés par des bailleurs comme Haute-Loire Habitat), des procédures internes peuvent s’appliquer — il est conseillé de se renseigner auprès du gardien ou du siège social.

La remise en état à la sortie

Si les travaux relèvent du décret 2022-1026

Le locataire peut quitter le logement sans remise en état. La pompe à chaleur reste propriété du bailleur, sans indemnisation pour le locataire.

Si les travaux ont été réalisés sans respecter la procédure

Le propriétaire peut exiger :

• La dépose de la PAC.
• Le rebouchage des percements.
• La réfection des murs si nécessaire.
• Des dommages-intérêts en cas de dégradation avérée.

Cette distinction est cruciale. Toujours conserver une trace écrite des échanges avec le bailleur avant d’engager des travaux, même en cas de bonne entente.

Si le bailleur a installé la PAC

L’équipement reste en place à la fin du bail. L’état des lieux de sortie vérifie son bon fonctionnement :

• Usure normale : à la charge du bailleur.
• Dégradations anormales : à la charge du locataire.

Comment éviter les litiges

Quelques conseils pour locataires et bailleurs en Haute-Loire :

Pour les locataires :

• Tout écrire : utiliser la LRAR pour les demandes importantes, conserver emails et SMS.
• Conserver devis, factures et attestations d’entretien.
• Photographier le logement avant et après les travaux.
• Informer le bailleur à chaque étape (pose, entretien, sortie).
• Respecter scrupuleusement la procédure du décret 2022-1026.

Pour les bailleurs :

• Préciser dans le bail qui paie l’entretien (locataire ou propriétaire).
• Répondre systématiquement dans les 2 mois à toute demande LRAR du locataire.
• Si accord : définir par écrit les conditions (choix de l’installateur, respect de l’esthétique, réversibilité).
• Si refus : motiver par écrit de manière fondée.
• Archiver les attestations d’entretien transmises par le locataire.

Les exceptions et cas particuliers

Locations saisonnières et meublés de tourisme

Les locations meublées de tourisme (gîtes, Airbnb, chambres d’hôtes) ne sont pas soumises à la loi du 6 juillet 1989. Le décret 2022-1026 ne s’applique pas. Les règles sont fixées par le contrat de location saisonnière, souvent plus restrictif.

En Haute-Loire, où le tourisme est important (chemins de Saint-Jacques, parc naturel régional Livradois-Forez), les bailleurs saisonniers sont particulièrement attentifs à ces clauses.

Baux professionnels

Les locaux professionnels (cabinets médicaux, commerces, bureaux) ont leur propre régime juridique. Les obligations dépendent du bail commercial ou professionnel signé.

Logements sociaux

Les bailleurs sociaux (Haute-Loire Habitat, OPH) ont des procédures internes spécifiques. Il est impératif de se renseigner auprès du service clientèle avant tout projet d’installation.

Le point économique pour les locataires

Investir dans une pompe à chaleur dans un logement loué peut sembler paradoxal, mais le calcul peut être rentable dans certains cas.

Arguments en faveur :

• Amortissement rapide si le locataire reste plusieurs années (économies annuelles estimées entre 500 € et 1 500 € par rapport à un chauffage électrique ou à des climatiseurs mobiles).
• Confort amélioré, surtout dans les logements mal isolés (fréquents dans les vieux centres du Puy-en-Velay ou de Brioude).
• Protection juridique grâce au décret 2022-1026 : la PAC reste en place à la fin du bail.

Arguments contre :

• Pas de récupération de la valeur de l’équipement (la PAC reste au bailleur).
• Coût initial élevé (entre 5 000 € et 10 000 € selon le modèle et la complexité de l’installation).
• Risque de litige si la procédure n’est pas respectée à la lettre.

Cas où l’investissement est pertinent :

• Locataire prévoyant de rester 4 ans ou plus dans le logement.
• Bailleur coopératif (réponse rapide aux demandes, accord tacite).
• Logement mal isolé (DPE E, F ou G) où les économies d’énergie seront significatives.

Pour un bail court (étudiant, saisonnier), l’investissement est rarement justifié.

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Sources :

• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (loi sur les rapports locatifs)
• Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 (Climat et Résilience)
• Décret n° 2022-1026 du 20 juillet 2022 (travaux d’économie d’énergie à l’initiative du locataire)
• Décret n° 87-712 du 26 août 1987 (réparations locatives)
• Décret n° 2020-912 du 28 juillet 2020 (entretien des pompes à chaleur)
• Décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 (décence du logement)
• ANIL – Agence Nationale pour l’Information sur le Logement
• Service Public – Location et logement
• Conseil départemental de la Haute-Loire – Aides financières
• France Rénov’ – Espace Conseil Haute-Loire
• Chambre des Métiers et de l’Artisanat Auvergne-Rhône-Alpes – Antenne Haute-Loire