Pompe à chaleur en location dans les Hautes-Alpes : droits du locataire, devoirs du bailleur

Une locataire de 32 ans à Briançon souhaite installer un multisplit pour améliorer son confort hivernal et estival. Son propriétaire, résidant à Gap, répond de manière évasive à ses messages. Elle s'interroge : peut-elle procéder sans accord formel ? Qui prend en charge les frais ? Que se passe-t-il à la fin du bail ? Chaque année, des milliers de locataires des Hautes-Alpes se posent ces questions, alors que le cadre juridique a été simplifié par le décret n° 2022-1026 du 20 juillet 2022.

Comprendre les règles applicables au bail d'habitation est essentiel pour savoir ce qu'il est possible de faire dans un logement loué — et à quel coût.

Le cadre général : la loi du 6 juillet 1989

La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 encadre les relations entre bailleurs et locataires. Elle définit les obligations de chaque partie :

Pour le bailleur :

• délivrer un logement décent (norme décence fixée par le décret 2002-120)
• garantir la jouissance paisible du logement
• entretenir le logement pour le maintenir en état d'usage normal
• effectuer toutes les grosses réparations non imputables au locataire

Pour le locataire :

• payer le loyer et les charges
• user du logement raisonnablement
• assurer l'entretien courant et les menues réparations
• répondre des dégradations et pertes de son fait

Le décret n° 87-712 du 26 août 1987 précise les réparations locatives incombant au locataire.

Le décret 2022-1026 : une révolution pour les locataires

Le décret n° 2022-1026 du 20 juillet 2022 permet aux locataires de réaliser des travaux d'économie d'énergie à leurs frais, sans accord préalable du propriétaire, sous conditions.

Travaux éligibles :

• installation ou remplacement d'un système de chauffage ou d'ECS, y compris la PAC
• installation d'une ventilation
• isolation des combles
• pose de fenêtres performantes
• autres travaux listés par la réglementation

Procédure à respecter par le locataire :

1. notification écrite au bailleur par LRAR, détaillant les travaux envisagés
2. délai de réponse de 2 mois accordé au propriétaire
3. en l'absence de réponse dans ce délai : accord tacite
4. respect des règles : travaux non structurels, réalisés par un professionnel qualifié, sans impact sur les parties communes

En cas de refus explicite : le locataire ne peut pas engager les travaux sans l'accord du bailleur. Le refus doit être motivé et notifié par écrit.

À la fin du bail : les équipements installés dans ce cadre restent dans le logement sans compensation financière pour le locataire.

Qui paie l'entretien au quotidien

Le décret de 1987 stipule que l'entretien courant et les menues réparations relèvent du locataire.

L'entretien réglementaire biennal de la PAC

Le décret 2020-912 impose un entretien biennal des PAC de 4 à 70 kW. Cet entretien est considéré comme entretien courant — donc à la charge du locataire, sauf mention contraire dans le bail.

Le locataire doit :

• faire appel à un professionnel RGE QualiPAC (ou souscrire un contrat d'entretien)
• assumer le coût (entre 80 € et 350 € selon le modèle)
• conserver l'attestation d'entretien
• la transmettre au bailleur sur demande

Certains contrats de location prévoient que le bailleur organise et paie cet entretien, avec répercussion possible sur les charges locatives.

Les menues réparations

À la charge du locataire :

• nettoyage des filtres des unités intérieures
• dépoussiérage des bouches de ventilation
• petites réparations d'usage (remplacement d'une télécommande, par exemple)

Les grosses réparations

À la charge du bailleur :

• remplacement du compresseur (pièce coûteuse, entre 600 € et 1 500 €)
• réparation du circuit frigorifique
• remplacement complet de l'équipement en fin de vie
• mise en conformité imposée par un changement réglementaire

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Calendrier d'interdiction de location

La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 impose :

• 1er janvier 2023 : gel des loyers pour les logements classés F et G
• 1er janvier 2025 : interdiction de louer les DPE G
• 1er janvier 2028 : interdiction de louer les DPE F
• 1er janvier 2034 : interdiction de louer les DPE E

Pour les nouveaux contrats signés après ces dates, les logements non conformes ne pourront plus être loués. Les baux en cours restent valides, mais le locataire peut engager une action en justice pour :

• réduction de loyer
• obligation de travaux
• résiliation du bail en cas de carence persistante

Ces recours se développent dans les Hautes-Alpes, notamment à Gap et Briançon, où la demande locative est forte et les locataires mieux informés.

Les obligations du bailleur

Pour continuer à louer un logement classé F ou G après les échéances, le propriétaire doit réaliser des travaux permettant d'atteindre au minimum la classe E (pour un F) ou D (pour un G d'ici 2028).

Ces travaux sont entièrement à la charge du bailleur, qui peut bénéficier des aides MaPrimeRénov' (plafonds majorés pour les propriétaires bailleurs).

Le cas particulier de la climatisation estivale

La climatisation n'est pas un critère de décence obligatoire dans un logement.

Dans les Hautes-Alpes, où les étés peuvent être chauds (notamment dans le sud du département, vers Laragne-Montéglin), la climatisation réversible est souvent plébiscitée. Cependant, elle n'est pas obligatoire.

Exception : si le logement est situé à un étage élevé, sans protection solaire (volets, stores) et que la température intérieure dépasse régulièrement 35 °C en été, un juge pourrait qualifier le logement d'insalubre (articles 1719 du Code civil et L1331-22 du Code de la santé publique). Ces cas restent rares et dépendent des circonstances précises.

En pratique :

• locataire souhaitant une climatisation : peut l'installer à ses frais sous réserve du décret 2022-1026
• bailleur installant une climatisation : argument commercial fort pour justifier le loyer, surtout dans les stations touristiques comme Serre-Chevalier ou Orcières-Merlette

Les autorisations nécessaires

Même avec le décret 2022-1026, certaines démarches restent obligatoires :

• accord implicite du bailleur (absence de réponse sous 2 mois à la LRAR)
• déclaration préalable de travaux en mairie si l'unité extérieure modifie l'aspect extérieur (notamment dans les secteurs protégés comme la citadelle de Briançon ou le centre historique de Gap)
• en copropriété : autorisation de l'assemblée générale pour toute installation sur partie commune

Attention : le décret 2022-1026 simplifie les relations bailleur-locataire, mais ne dispense pas des règles d'urbanisme ou de copropriété.

Pour les locations saisonnières (gîtes, Airbnb) ou les résidences étudiantes, les règles diffèrent. Pour les logements sociaux (HLM, OPH), des procédures internes s'appliquent — se renseigner auprès du gestionnaire.

La remise en état à la sortie

Si les travaux respectent le décret 2022-1026

Le locataire peut quitter le logement sans remise en état. La PAC reste en place et devient la propriété du bailleur. Aucune indemnisation n'est due au locataire.

Si les travaux ont été réalisés sans suivre la procédure

Le bailleur peut exiger :

• la dépose de la PAC
• le rebouchage des percements
• la réfection des murs
• des dommages-intérêts en cas de dégradation

Conseil : toujours documenter les échanges avec le propriétaire avant tout travaux, même en cas de bonne entente.

Si le bailleur a installé la PAC

L'équipement reste dans le logement. L'état des lieux de sortie vérifie son bon fonctionnement. Les usures normales sont à la charge du bailleur, les dégradations à celle du locataire.

Comment éviter les litiges

Quelques recommandations pour locataires et bailleurs :

Pour les locataires :

• tout formaliser par écrit (LRAR pour les demandes, emails pour les échanges)
• conserver devis, factures et attestations d'entretien
• photographier le logement avant et après travaux
• informer le bailleur à chaque étape
• respecter scrupuleusement la procédure du décret 2022-1026

Pour les bailleurs :

• préciser dans le bail les obligations d'entretien (qui paie quoi)
• répondre dans les 2 mois à toute demande LRAR du locataire
• si accord : définir par écrit les conditions (choix de l'installateur, respect esthétique, etc.)
• si refus : motiver clairement par écrit
• archiver les attestations d'entretien transmises par le locataire

Les exceptions et cas particuliers

Locations saisonnières et meublés de tourisme

Les locations meublées de tourisme (gîtes, Airbnb, résidences de tourisme à Serre-Chevalier ou Orcières-Merlette) ne relèvent pas de la loi du 6 juillet 1989. Les règles du décret 2022-1026 ne s'y appliquent pas. Les conditions sont fixées par le contrat de location saisonnière.

Baux professionnels

Les locaux professionnels (cabinets médicaux à Embrun, bureaux à Gap, commerces à Briançon) ont un régime spécifique. Les règles varient selon le type de bail.

Logements sociaux

Les HLM et logements sociaux gérés par les OPH des Hautes-Alpes ont leurs propres procédures. Il est conseillé de contacter le service clientèle avant tout projet.

Le point économique pour les locataires

Investir dans une PAC dans un logement loué peut être rentable sous certaines conditions.

Avantages :

• amortissement rapide si le locataire reste plusieurs années (économies annuelles estimées entre 500 € et 1 500 € par rapport à un chauffage électrique ou un climatiseur mobile)
• confort amélioré (chauffage en hiver, rafraîchissement en été)
• protection juridique grâce au décret 2022-1026

Inconvénients :

• pas de récupération de l'investissement (la PAC reste au bailleur)
• coût initial élevé (entre 5 000 € et 10 000 € selon le modèle)
• risque de litige si la procédure n'est pas respectée

Pour un locataire prévoyant de rester 4 ans ou plus dans un logement, avec un bailleur coopératif, l'investissement peut être judicieux. Pour un bail court (étudiant, saisonnier), cela l'est moins.

Sources :

• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (loi sur les rapports locatifs)
• Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 (Climat et Résilience) — legifrance.gouv.fr
• Décret n° 2022-1026 du 20 juillet 2022 (travaux d'économie d'énergie à l'initiative du locataire) — legifrance.gouv.fr
• Décret n° 87-712 du 26 août 1987 (réparations locatives) — legifrance.gouv.fr
• Décret n° 2020-912 du 28 juillet 2020 (entretien des PAC) — legifrance.gouv.fr
• Décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 (décence du logement) — legifrance.gouv.fr
• ANIL (Agence Nationale pour l'Information sur le Logement) — anil.org
• Service-Public.fr — service-public.fr
• Conseil départemental des Hautes-Alpes — hautes-alpes.fr
• ADIL 05 — adil05.org
• Maison de l'Habitat des Hautes-Alpes — hautes-alpes.fr/guide-des-aides