Pompe à chaleur en location : droits du locataire, devoirs du bailleur

Une locataire de 34 ans à Frontignan veut poser un multisplit pour améliorer son confort estival. Bailleur absent, joint par SMS, répondant vaguement. Elle hésite : peut-elle installer sans accord formel ? Doit-elle tout payer ? Qu'est-ce qui se passe à la sortie du bail ? Chaque année, des milliers de locataires héraultais se posent ces questions, alors que le cadre juridique a été largement simplifié par le décret n° 2022-1026 du 20 juillet 2022.

Comprendre les règles qui s'appliquent au bail d'habitation est la clé pour savoir ce qu'on peut ou non faire dans un logement loué — et à quel coût.

Le cadre général : la loi du 6 juillet 1989

Le cadre général : la loi du 6 juillet 1989

La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 régit les rapports entre bailleurs et locataires. Elle pose les obligations de chaque partie :

Pour le bailleur :

• délivrer un logement décent (norme décence encadrée par le décret 2002-120)
• garantir la jouissance paisible du logement
• entretenir le logement pour le maintenir dans un état d'usage normal
• effectuer toutes les grosses réparations non imputables au locataire

Pour le locataire :

• payer le loyer et les charges
• user du logement raisonnablement
• assurer l'entretien courant et les menues réparations
• répondre des dégradations et pertes de son fait

Le décret n° 87-712 du 26 août 1987 détaille précisément les réparations locatives à la charge du locataire.

Le décret 2022-1026 : une révolution pour les locataires

Le décret n° 2022-1026 du 20 juillet 2022 autorise les locataires à effectuer des travaux d'économie d'énergie à leurs frais, sans accord préalable du propriétaire.

Le décret n° 2022-1026 du 20 juillet 2022 a introduit une innovation majeure : le droit du locataire de réaliser à ses frais certains travaux d'économie d'énergie, sans autorisation formelle du bailleur (à condition de respecter la procédure).

Travaux éligibles :

• installation ou remplacement d'un système de chauffage ou d'ECS, y compris la PAC
• installation d'une ventilation
• isolation des combles
• pose de fenêtres performantes
• autres travaux figurant sur la liste réglementaire

Procédure à respecter par le locataire :

1. notification écrite au bailleur par LRAR, décrivant précisément les travaux
2. délai de réponse de 2 mois accordé au bailleur
3. en l'absence de réponse dans ce délai : accord réputé acquis
4. respect du cadre : travaux non intrusifs à la structure, réalisation par professionnel qualifié, absence d'impact sur les parties communes

Si le bailleur refuse explicitement : le locataire ne peut pas réaliser les travaux sans son accord. Mais le refus doit être motivé et écrit.

À la fin du bail : les travaux réalisés dans ce cadre ne peuvent pas être facturés au locataire sous forme de remise en état. Le bailleur conserve l'équipement sans indemnité.

Qui paie l'entretien au quotidien

Le décret de 1987 établit que l'entretien courant et les menues réparations relèvent de la responsabilité du locataire.

L'entretien réglementaire biennal de la PAC

Le décret 2020-912 impose un entretien biennal des PAC de 4 à 70 kW. Cet entretien est considéré comme entretien courant — donc à la charge du locataire, sauf stipulation contraire du bail.

Le locataire doit :

• souscrire un contrat avec un professionnel RGE QualiPAC (ou faire intervenir un pro à chaque échéance)
• payer la prestation (80-350 € selon équipement)
• conserver l'attestation d'entretien
• la fournir au bailleur à sa demande

Certains baux prévoient que le bailleur fournit le contrat d'entretien et en supporte le coût, qui est alors répercuté via les charges ou directement prélevé sur le loyer. À lire dans le bail.

Les menues réparations

À la charge du locataire :

• nettoyage des filtres des unités intérieures
• dépoussiérage des bouches de ventilation
• petites dégradations d'usage (remplacement d'une télécommande cassée, par exemple)

Les grosses réparations

À la charge du bailleur :

• remplacement du compresseur (pièce à 600-1 500 €)
• réfection du circuit frigorifique
• remplacement complet de l'équipement en fin de vie
• mise en conformité liée à un changement de réglementation

Quand l'équipement atteint sa fin de vie ou nécessite une mise en conformité, c'est le bailleur qui doit remplacer, même si l'ancien modèle fonctionnait encore à l'entrée du locataire.

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Calendrier d'interdiction de location

La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 a programmé :

• 1er janvier 2023 : gel des loyers F et G
• 1er janvier 2025 : interdiction de louer les DPE G
• 1er janvier 2028 : interdiction de louer les DPE F
• 1er janvier 2034 : interdiction de louer les DPE E

Pour les nouveaux baux signés après ces dates butoirs, les logements non conformes ne peuvent pas être loués. Les baux en cours restent valables, mais le locataire peut saisir le juge pour :

• réduction de loyer
• exécution forcée des travaux
• résolution du bail en cas de défaut persistant

Ces recours se multiplient dans l'Hérault, notamment à Montpellier où la pression locative est forte et où les locataires deviennent mieux informés.

Les obligations du bailleur pour lever l'interdiction

Pour continuer à louer un F ou un G au-delà des dates butoirs, le bailleur doit réaliser des travaux permettant d'atteindre au minimum la classe E (pour F) ou D (pour G, à horizon 2028).

Ces travaux sont à la charge exclusive du bailleur. Les aides MaPrimeRénov' sont accessibles (plafonds majorés pour les propriétaires bailleurs depuis 2022).

Le cas particulier de la climatisation estivale

La climatisation estivale n'est pas un élément de décence obligatoire dans un logement.

La climatisation n'est pas considérée comme un élément de décence du logement. Un bailleur ne peut donc pas être contraint à installer une PAC air/air par son locataire sous peine d'action en justice pour non-décence.

Exception notable : si le logement est un 4ᵉ étage sans volet sur façade plein sud, où la température intérieure dépasse structurellement 35 °C en été, la jurisprudence pourrait qualifier d'insalubrité (article 1719 du Code civil, article L1331-22 du Code de la santé publique). Les décisions restent rares et dépendent des circonstances.

En pratique :

• locataire qui veut une clim : peut l'installer à ses frais, sous réserve du décret 2022-1026
• bailleur qui pose une clim : argument commercial fort pour fidéliser le locataire et justifier le loyer

Les autorisations nécessaires

Même sous le régime simplifié du décret 2022-1026, le locataire doit obtenir l’autorisation préalable du propriétaire pour toute modification du logement.

• l'accord implicite du bailleur (non-réponse sous 2 mois à la LRAR)
• la déclaration préalable de travaux en mairie si l'unité extérieure modifie l'aspect
• en copropriété : l'autorisation de l'AG pour pose sur partie commune

Attention : le décret 2022-1026 simplifie le rapport bailleur-locataire, pas les obligations d'urbanisme ou de copropriété. Le locataire doit toujours respecter les règles applicables au logement.

Pour les baux meublés ou les résidences étudiantes, les règles sont identiques à celles des baux nus. Pour les logements sociaux, les bailleurs (OPH, HLM, SA d'HLM) ont souvent des procédures internes spécifiques, parfois plus rigides — se renseigner auprès du gardien ou du siège.

La remise en état à la sortie

Si les travaux relèvent du décret 2022-1026

Le locataire peut quitter le logement sans remise en état. La PAC reste propriété du bailleur. Aucune indemnisation due au locataire pour la valeur de l'équipement.

Si les travaux ont été réalisés sans respecter la procédure

Le bailleur peut exiger la remise en état : dépose de la PAC, rebouchage des percements, réfection des murs, éventuels dommages-intérêts si le bien a été dégradé.

Cette distinction est critique. Toujours tracer par écrit les échanges avec le bailleur avant tous travaux, même quand la relation est amicale.

Si le bailleur a installé la PAC

L'équipement reste dans le logement, normalement. Le locataire ne peut pas emporter l'unité. À sa sortie, l'état des lieux vérifie le bon fonctionnement ; usages normaux = à la charge du bailleur, dégradations anormales = à la charge du locataire.

Comment éviter les litiges

Comment éviter les litiges

Quelques conseils pratiques pour locataires et bailleurs :

Côté locataire :

• écrire toutes les demandes (LRAR recommandée, email pour les échanges courants)
• conserver devis, factures, attestations d'entretien
• photographier le logement avant travaux
• informer le bailleur à la pose et à la sortie
• ne pas improviser : respecter le décret 2022-1026 pour bénéficier de la protection

Côté bailleur :

• inscrire au bail clairement les obligations d'entretien (qui paie quoi)
• répondre dans les 2 mois à toute demande LRAR du locataire
• si accord : préciser par écrit les conditions (choix de l'installateur, respect esthétique, réversibilité éventuelle)
• si refus : motiver par écrit de façon fondée
• conserver les attestations d'entretien transmises par le locataire

Les exceptions et cas particuliers

Baux saisonniers et meublés de tourisme

Les locations meublées de tourisme (Airbnb, locations saisonnières) échappent largement au cadre de la loi du 6 juillet 1989. Les règles du décret 2022-1026 ne s'appliquent pas. Les relations bailleur-locataire y sont régies par le contrat de location saisonnière.

Baux professionnels

Les locations de locaux professionnels (cabinet médical, bureau libéral, commerce) ont leur propre régime. Les règles varient selon la destination et le bail spécifique.

Logements sociaux

Les HLM et OPH ont leurs procédures internes. Demander la procédure adaptée au service clientèle avant de lancer tout projet.

Le point économique pour les locataires

Investir dans une PAC à ses frais dans un logement dont on n'est pas propriétaire peut se justifier par des calculs financiers précis.

Investir dans une PAC à ses frais dans un logement dont on n'est pas propriétaire semble contre-intuitif. Mais le calcul peut se justifier :

Argument pour :

• amortissement rapide si le locataire reste plusieurs années (économies annuelles 500-1 500 € vs ancien chauffage électrique/climatiseur mobile)
• confort significativement amélioré
• protection de la PAC conservée à la sortie (décret 2022-1026)

Argument contre :

• pas de plus-value récupérable (la PAC reste au bailleur)
• coût initial supporté seul
• risque de conflits à la sortie si la procédure n'a pas été respectée

Pour un locataire qui prévoit de rester 4 ans et plus dans un logement, avec un bailleur coopératif, l'investissement est souvent rentable. Pour un bail court (étudiant, saisonnier), moins pertinent.

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Sources : Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ; Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 (Climat et Résilience) ; Décret n° 2022-1026 du 20 juillet 2022 (travaux d'économie d'énergie à l'initiative du locataire) ; Décret n° 87-712 du 26 août 1987 (réparations locatives) ; Décret n° 2020-912 du 28 juillet 2020 (entretien PAC) ; Décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 (décence du logement) ; ANIL (agence nationale pour l'information sur le logement) ; service-public.gouv.fr.