Pompe à chaleur en location dans le Lot-et-Garonne : droits du locataire, devoirs du bailleur

Une locataire de 34 ans à Villeneuve-sur-Lot souhaite poser un multisplit pour améliorer son confort estival. Son bailleur, peu réactif, répond vaguement à ses messages. Elle hésite : peut-elle installer cet équipement sans accord formel ? Doit-elle tout payer ? Qu'en sera-t-il à la fin du bail ? Chaque année, des milliers de locataires du Lot-et-Garonne se posent ces questions, alors que le cadre juridique a été largement simplifié par le décret n° 2022-1026 du 20 juillet 2022.

Comprendre les règles applicables au bail d'habitation est essentiel pour savoir ce qu'il est possible de faire dans un logement loué — et à quel coût.

Le cadre général : la loi du 6 juillet 1989

La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 encadre les relations entre bailleurs et locataires. Elle définit les obligations de chaque partie :

Pour le bailleur :

• délivrer un logement décent (norme décence fixée par le décret 2002-120)
• garantir la jouissance paisible du logement
• entretenir le logement pour le maintenir en état d'usage normal
• effectuer toutes les grosses réparations non imputables au locataire

Pour le locataire :

• payer le loyer et les charges
• user du logement raisonnablement
• assurer l'entretien courant et les menues réparations
• répondre des dégradations et pertes de son fait

Le décret n° 87-712 du 26 août 1987 précise les réparations locatives incombant au locataire.

Le décret 2022-1026 : une révolution pour les locataires

Le décret n° 2022-1026 du 20 juillet 2022 a marqué un tournant en autorisant les locataires à réaliser des travaux d'économie d'énergie à leurs frais, sans accord préalable du propriétaire.

Travaux éligibles :

• installation ou remplacement d'un système de chauffage ou d'ECS, y compris la PAC
• installation d'une ventilation
• isolation des combles
• pose de fenêtres performantes
• autres travaux listés par la réglementation

Procédure à respecter par le locataire :

1. notification écrite au bailleur par LRAR, détaillant les travaux envisagés
2. délai de réponse de 2 mois accordé au bailleur
3. en l'absence de réponse dans ce délai : accord tacite
4. respect des règles : travaux non structuraux, réalisés par un professionnel qualifié, sans impact sur les parties communes

En cas de refus explicite : le locataire ne peut pas procéder aux travaux sans l'accord du bailleur. Le refus doit être motivé et notifié par écrit.

À la fin du bail : les travaux réalisés dans ce cadre ne peuvent pas être facturés au locataire. Le bailleur conserve l'équipement sans compensation.

Qui paie l'entretien au quotidien

Le décret de 1987 établit que l'entretien courant et les menues réparations relèvent du locataire.

L'entretien réglementaire biennal de la PAC

Le décret 2020-912 impose un entretien biennal des PAC de 4 à 70 kW. Cet entretien est considéré comme entretien courant — donc à la charge du locataire, sauf mention contraire dans le bail.

Le locataire doit :

• souscrire un contrat avec un professionnel RGE QualiPAC (ou faire intervenir un professionnel à chaque échéance)
• payer la prestation (entre 80 et 350 € selon l'équipement)
• conserver l'attestation d'entretien
• la fournir au bailleur sur demande

Certains baux prévoient que le bailleur fournit le contrat d'entretien et en supporte le coût, qui peut alors être répercuté via les charges ou directement prélevé sur le loyer. Il est donc essentiel de vérifier les clauses du bail.

Les menues réparations

À la charge du locataire :

• nettoyage des filtres des unités intérieures
• dépoussiérage des bouches de ventilation
• petites dégradations d'usage (remplacement d'une télécommande cassée, par exemple)

Les grosses réparations

À la charge du bailleur :

• remplacement du compresseur (pièce coûteuse, entre 600 et 1 500 €)
• réfection du circuit frigorifique
• remplacement complet de l'équipement en fin de vie
• mise en conformité liée à un changement de réglementation

Quand l'équipement atteint sa fin de vie ou nécessite une mise en conformité, c'est au bailleur de le remplacer, même si l'ancien modèle fonctionnait encore à l'entrée du locataire.

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Calendrier d'interdiction de location

La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 a instauré un calendrier strict :

• 1er janvier 2023 : gel des loyers pour les logements classés F et G
• 1er janvier 2025 : interdiction de louer les DPE G
• 1er janvier 2028 : interdiction de louer les DPE F
• 1er janvier 2034 : interdiction de louer les DPE E

Pour les nouveaux baux signés après ces dates, les logements non conformes ne pourront plus être loués. Les baux en cours resteront valables, mais le locataire pourra saisir le juge pour :

• réduction de loyer
• exécution forcée des travaux
• résolution du bail en cas de défaut persistant

Ces recours se multiplient dans le Lot-et-Garonne, notamment à Agen et Villeneuve-sur-Lot, où la demande locative est forte et où les locataires sont de mieux en mieux informés.

Les obligations du bailleur pour lever l'interdiction

Pour continuer à louer un logement classé F ou G après les dates butoirs, le bailleur doit réaliser des travaux permettant d'atteindre au minimum la classe E (pour F) ou D (pour G, à horizon 2028).

Ces travaux sont à la charge exclusive du bailleur. Les aides MaPrimeRénov' sont accessibles, avec des plafonds majorés pour les propriétaires bailleurs depuis 2022. Renseignez-vous également sur le Programme Régional pour l'Efficacité Énergétique (PREE) de la Nouvelle-Aquitaine, qui peut compléter les aides nationales.

Le cas particulier de la climatisation estivale

La climatisation estivale n'est pas un élément de décence obligatoire dans un logement.

La climatisation n'est pas considérée comme un élément de décence du logement. Un bailleur ne peut donc pas être contraint d'installer une PAC air/air par son locataire sous peine d'action en justice pour non-décence.

Exception notable : si le logement est situé au dernier étage sans protection solaire sur une façade plein sud, où la température intérieure dépasse structurellement 35 °C en été, la jurisprudence pourrait qualifier le logement d'insalubre (article 1719 du Code civil, article L1331-22 du Code de la santé publique). Les décisions restent rares et dépendent des circonstances.

En pratique :

• locataire qui souhaite une climatisation : peut l'installer à ses frais, sous réserve du décret 2022-1026
• bailleur qui installe une climatisation : argument commercial fort pour fidéliser le locataire et justifier le loyer

Les autorisations nécessaires

Même sous le régime simplifié du décret 2022-1026, le locataire doit obtenir l’autorisation préalable du propriétaire pour toute modification du logement.

• l'accord implicite du bailleur (non-réponse sous 2 mois à la LRAR)
• la déclaration préalable de travaux en mairie si l'unité extérieure modifie l'aspect extérieur du bâtiment
• en copropriété : l'autorisation de l'assemblée générale pour pose sur partie commune

Attention : le décret 2022-1026 simplifie les relations entre bailleur et locataire, mais ne dispense pas des obligations d'urbanisme ou de copropriété. Le locataire doit toujours respecter les règles applicables au logement.

Pour les baux meublés ou les résidences étudiantes, les règles sont identiques à celles des baux nus. Pour les logements sociaux, les bailleurs (OPH, HLM, SA d'HLM) ont souvent des procédures internes spécifiques, parfois plus strictes — il est conseillé de se renseigner auprès du gardien ou du siège.

La remise en état à la sortie

Si les travaux relèvent du décret 2022-1026

Le locataire peut quitter le logement sans remise en état. La PAC reste propriété du bailleur. Aucune indemnisation n'est due au locataire pour la valeur de l'équipement.

Si les travaux ont été réalisés sans respecter la procédure

Le bailleur peut exiger la remise en état : dépose de la PAC, rebouchage des percements, réfection des murs, et éventuellement des dommages-intérêts si le bien a été dégradé.

Cette distinction est cruciale. Il est toujours recommandé de tracer par écrit les échanges avec le bailleur avant tout travaux, même lorsque la relation est cordiale.

Si le bailleur a installé la PAC

L'équipement reste dans le logement, normalement. Le locataire ne peut pas emporter l'unité. À sa sortie, l'état des lieux vérifie le bon fonctionnement ; usages normaux = à la charge du bailleur, dégradations anormales = à la charge du locataire.

Comment éviter les litiges

Quelques conseils pratiques pour locataires et bailleurs :

Côté locataire :

• écrire toutes les demandes (LRAR recommandée, email pour les échanges courants)
• conserver devis, factures, attestations d'entretien
• photographier le logement avant travaux
• informer le bailleur à la pose et à la sortie
• ne pas improviser : respecter le décret 2022-1026 pour bénéficier de la protection légale

Côté bailleur :

• inscrire au bail clairement les obligations d'entretien (qui paie quoi)
• répondre dans les 2 mois à toute demande LRAR du locataire
• si accord : préciser par écrit les conditions (choix de l'installateur, respect esthétique, réversibilité éventuelle)
• si refus : motiver par écrit de façon fondée
• conserver les attestations d'entretien transmises par le locataire

Les exceptions et cas particuliers

Baux saisonniers et meublés de tourisme

Les locations meublées de tourisme (Airbnb, locations saisonnières) échappent largement au cadre de la loi du 6 juillet 1989. Les règles du décret 2022-1026 ne s'appliquent pas. Les relations bailleur-locataire y sont régies par le contrat de location saisonnière.

Baux professionnels

Les locations de locaux professionnels (cabinet médical, bureau libéral, commerce) ont leur propre régime. Les règles varient selon la destination et le bail spécifique.

Logements sociaux

Les HLM et OPH ont leurs procédures internes. Il est conseillé de demander la procédure adaptée au service clientèle avant de lancer tout projet.

Le point économique pour les locataires

Investir dans une PAC à ses frais dans un logement dont on n'est pas propriétaire peut se justifier par des calculs financiers précis.

Investir dans une PAC à ses frais dans un logement dont on n'est pas propriétaire semble contre-intuitif. Pourtant, le calcul peut se justifier :

Arguments pour :

• amortissement rapide si le locataire reste plusieurs années (économies annuelles estimées entre 500 et 1 500 € par rapport à un ancien chauffage électrique ou un climatiseur mobile)
• confort significativement amélioré, surtout dans les logements mal isolés du Lot-et-Garonne, où les étés peuvent être très chauds
• protection de la PAC conservée à la sortie (décret 2022-1026)

Arguments contre :

• pas de plus-value récupérable (la PAC reste au bailleur)
• coût initial supporté seul
• risque de conflits à la sortie si la procédure n'a pas été respectée

Pour un locataire qui prévoit de rester 4 ans et plus dans un logement, avec un bailleur coopératif, l'investissement est souvent rentable. Pour un bail court (étudiant, saisonnier), l'opération est moins pertinente.

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Sources :

• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989
• Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 (Climat et Résilience)
• Décret n° 2022-1026 du 20 juillet 2022 (travaux d'économie d'énergie à l'initiative du locataire)
• Décret n° 87-712 du 26 août 1987 (réparations locatives)
• Décret n° 2020-912 du 28 juillet 2020 (entretien PAC)
• Décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 (décence du logement)
• ANIL (agence nationale pour l'information sur le logement) : www.anil.org
• Service-public.gouv.fr : www.service-public.fr
• Conseil régional Nouvelle-Aquitaine : www.nouvelle-aquitaine.fr
• Conseil départemental de Lot-et-Garonne : www.lotetgaronne.fr