Pompe à chaleur en location dans le Nord : droits du locataire, devoirs du bailleur

Une locataire de 28 ans à Roubaix souhaite installer un multisplit pour améliorer son confort estival et réduire ses factures de chauffage. Son propriétaire, peu réactif, répond par messages vagues. Elle s'interroge : peut-elle procéder sans accord formel ? Qui paiera l'entretien ? Que se passera-t-il à son départ ? Chaque année, des milliers de locataires du Nord se posent ces questions, alors que le cadre juridique a été simplifié par le décret n° 2022-1026 du 20 juillet 2022.

Comprendre les règles applicables au bail d'habitation est essentiel pour savoir ce qu'il est possible de faire dans un logement loué — et à quel coût.

Le cadre général : la loi du 6 juillet 1989

La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 encadre les relations entre bailleurs et locataires dans le Nord comme ailleurs en France. Elle définit les obligations de chaque partie :

Pour le bailleur :

• Délivrer un logement décent (normes fixées par le décret 2002-120)
• Garantir la jouissance paisible du logement
• Entretenir le logement pour le maintenir en état d'usage normal
• Réaliser toutes les grosses réparations non imputables au locataire

Pour le locataire :

• Payer le loyer et les charges
• User du logement raisonnablement
• Assurer l'entretien courant et les menues réparations
• Répondre des dégradations et pertes de son fait

Le décret n° 87-712 du 26 août 1987 précise la liste des réparations locatives incombant au locataire.

Le décret 2022-1026 : une révolution pour les locataires

Le décret n° 2022-1026 du 20 juillet 2022 permet aux locataires d'effectuer des travaux d'économie d'énergie à leurs frais, sans accord préalable du propriétaire, sous conditions.

Travaux éligibles :

• Installation ou remplacement d'un système de chauffage ou d'eau chaude sanitaire, y compris une pompe à chaleur
• Pose d'une ventilation performante
• Isolation des combles
• Remplacement des fenêtres par des modèles performants
• Autres travaux listés par la réglementation

Procédure à respecter :

1. Notification écrite au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR), détaillant les travaux envisagés
2. Délai de réponse de 2 mois accordé au propriétaire
3. En absence de réponse dans ce délai : accord tacite
4. Respect des règles : travaux non structurels, réalisés par un professionnel qualifié, sans impact sur les parties communes

En cas de refus explicite : le locataire ne peut pas engager les travaux. Le refus doit être motivé et notifié par écrit.

À la fin du bail : les équipements installés restent dans le logement sans indemnisation pour le locataire. Le bailleur ne peut pas exiger leur retrait.

Qui paie l'entretien au quotidien

L'entretien réglementaire biennal de la PAC

Le décret 2020-912 impose un entretien biennal des pompes à chaleur de 4 à 70 kW. Cet entretien est considéré comme entretien courant — donc à la charge du locataire, sauf mention contraire dans le bail.

Le locataire doit :

• Souscrire un contrat avec un professionnel RGE QualiPAC (ou faire appel à un professionnel certifié à chaque échéance)
• Payer la prestation (entre 80 et 350 € selon le modèle et la complexité)
• Conserver l'attestation d'entretien
• La transmettre au bailleur sur demande

Certains baux prévoient que le propriétaire fournit le contrat d'entretien et en assume le coût, répercuté via les charges ou directement sur le loyer. Vérifiez votre contrat.

Les menues réparations

À la charge du locataire :

• Nettoyage des filtres des unités intérieures
• Dépoussiérage des bouches de ventilation
• Petites réparations d'usage (remplacement d'une télécommande, par exemple)

Les grosses réparations

À la charge du bailleur :

• Remplacement du compresseur (pièce coûteuse, entre 600 et 1 500 €)
• Réfection du circuit frigorifique
• Remplacement complet de l'équipement en fin de vie
• Mise en conformité liée à une évolution réglementaire

Ce qui change avec les passoires thermiques

Calendrier d'interdiction de location

La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 impose un calendrier strict :

• 1er janvier 2023 : gel des loyers pour les logements classés F et G
• 1er janvier 2025 : interdiction de louer les DPE G
• 1er janvier 2028 : interdiction de louer les DPE F
• 1er janvier 2034 : interdiction de louer les DPE E

Pour les nouveaux contrats signés après ces dates, les logements non conformes ne pourront plus être loués. Les baux en cours restent valides, mais le locataire peut engager une action en justice pour :

• Réduction de loyer
• Exécution forcée des travaux
• Résiliation du bail en cas de carence persistante

Ces recours se multiplient dans le Nord, notamment à Lille et Roubaix, où la demande locative est forte et où les locataires sont de mieux en mieux informés.

Les obligations du bailleur

Pour continuer à louer un logement classé F ou G après les échéances, le propriétaire doit réaliser des travaux permettant d'atteindre au minimum la classe E (pour un F) ou D (pour un G d'ici 2028).

Ces travaux sont entièrement à sa charge. Il peut bénéficier d'aides comme MaPrimeRénov' (plafonds majorés pour les bailleurs depuis 2022) ou des dispositifs régionaux comme le Hauts-de-France Pass Rénovation.

Le cas particulier de la climatisation estivale

La climatisation n'est pas un critère de décence obligatoire dans un logement. Un bailleur ne peut donc pas être contraint d'installer une pompe à chaleur air/air par son locataire, sauf cas exceptionnel.

Exception : si le logement est situé sous les toits, sans protection solaire, et que la température intérieure dépasse structurellement 35 °C en été, un juge pourrait qualifier le logement d'insalubre (articles 1719 du Code civil et L1331-22 du Code de la santé publique). Ces décisions restent rares et dépendent des circonstances locales.

En pratique :

• Locataire souhaitant une climatisation : peut l'installer à ses frais sous réserve du décret 2022-1026
• Bailleur installant une climatisation : argument commercial fort pour justifier le loyer et fidéliser le locataire

Les autorisations nécessaires

Même avec le décret 2022-1026, le locataire doit respecter certaines formalités :

• Accord implicite du bailleur (absence de réponse sous 2 mois à la LRAR)
• Déclaration préalable de travaux en mairie si l'unité extérieure modifie l'aspect extérieur (notamment dans les centres-villes comme Lille ou Valenciennes)
• En copropriété : autorisation de l'assemblée générale si la pose impacte les parties communes

Attention : le décret 2022-1026 simplifie les relations entre bailleurs et locataires, mais ne dispense pas des règles d'urbanisme ou de copropriété.

Pour les baux meublés ou résidences étudiantes, les règles sont identiques à celles des locations nues. Pour les logements sociaux (HLM, OPH), les bailleurs ont souvent des procédures internes spécifiques — se renseigner auprès du gardien ou du service client.

La remise en état à la sortie

Si les travaux relèvent du décret 2022-1026

Le locataire peut quitter le logement sans remise en état. La pompe à chaleur reste propriété du bailleur, sans indemnisation pour le locataire.

Si les travaux n'ont pas respecté la procédure

Le bailleur peut exiger :

• La dépose de la pompe à chaleur
• Le rebouchage des percements
• La réfection des murs
• Des dommages-intérêts en cas de dégradation

Si le bailleur a installé la PAC

L'équipement reste en place. L'état des lieux de sortie vérifie son bon fonctionnement. Les usures normales sont à la charge du bailleur, les dégradations anormales à celle du locataire.

Comment éviter les litiges

Quelques bonnes pratiques pour locataires et bailleurs dans le Nord :

Pour les locataires :

• Tout écrire : demandes par LRAR, emails pour les échanges courants
• Conserver devis, factures, attestations d'entretien
• Photographier le logement avant/après travaux
• Informer le bailleur à l'installation et au départ
• Respecter la procédure du décret 2022-1026 pour bénéficier de la protection légale

Pour les bailleurs :

• Préciser dans le bail les obligations d'entretien (qui paie quoi)
• Répondre dans les 2 mois à toute demande LRAR du locataire
• Si accord : détailler par écrit les conditions (choix de l'installateur, respect esthétique, etc.)
• Si refus : motiver par écrit de manière fondée
• Archiver les attestations d'entretien transmises par le locataire

Les exceptions et cas particuliers

Locations saisonnières et meublés de tourisme

Les locations meublées de tourisme (Airbnb, gîtes) ne sont pas soumises à la loi du 6 juillet 1989. Le décret 2022-1026 ne s'applique pas. Les règles dépendent du contrat de location saisonnière.

Baux professionnels

Les locaux professionnels (bureaux, commerces, cabinets médicaux) relèvent d'un régime spécifique. Les obligations varient selon le bail.

Logements sociaux

Les HLM et OPH (comme Lille Métropole Habitat ou Partenord) ont leurs propres procédures. Il est conseillé de contacter leur service client avant tout projet.

Le point économique pour les locataires

Investir dans une pompe à chaleur dans un logement loué peut être rentable sous certaines conditions.

Arguments en faveur :

• Amortissement rapide si le locataire reste plusieurs années (économies annuelles estimées entre 500 et 1 500 € par rapport à un chauffage électrique ou un climatiseur mobile)
• Confort amélioré (chauffage l'hiver, rafraîchissement l'été)
• Protection juridique grâce au décret 2022-1026

Arguments contre :

• Pas de récupération de la valeur de la PAC à la sortie
• Coût initial entièrement supporté par le locataire
• Risque de conflit si la procédure n'est pas respectée

Pour un locataire prévoyant de rester 4 ans ou plus dans le Nord, avec un bailleur coopératif, l'investissement peut être judicieux. Pour un bail court (étudiant, CDD), l'opération est moins pertinente.

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Sources :

• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (loi sur les rapports locatifs) — service-public.fr
• Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 (Climat et Résilience) — legifrance.gouv.fr
• Décret n° 2022-1026 du 20 juillet 2022 (travaux d'économie d'énergie par le locataire) — legifrance.gouv.fr
• Décret n° 87-712 du 26 août 1987 (réparations locatives) — legifrance.gouv.fr
• Décret n° 2020-912 du 28 juillet 2020 (entretien des PAC) — legifrance.gouv.fr
• Décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 (décence du logement) — legifrance.gouv.fr
• Hauts-de-France Pass Rénovation — pass-renovation.hautsdefrance.fr
• Conseil départemental du Nord — Nord Équipement Habitat Solidarité (NEHS) — lenord.fr
• Métropole Européenne de Lille (MEL) — AMELIO — ameliohabitat.fr
• ANIL (Agence Nationale pour l'Information sur le Logement) — anil.org
• ADEME (Agence de la Transition Écologique) — ademe.fr
• France Rénov' — france-renov.gouv.fr