Pompe à chaleur en location dans la Creuse : droits du locataire, devoirs du bailleur

Une locataire de 38 ans à Guéret souhaite installer un multisplit pour améliorer son confort hivernal et estival. Son propriétaire, résidant à La Souterraine, répond de manière évasive à ses messages. Elle s'interroge : peut-elle procéder sans accord écrit ? Qui paiera l'entretien ? Que se passera-t-il à son départ ? Chaque année, des milliers de locataires creusois se posent ces questions, alors que le cadre juridique a été simplifié par le décret n° 2022-1026 du 20 juillet 2022.

Comprendre les règles applicables au bail d'habitation est essentiel pour savoir ce qu'il est possible de faire dans un logement loué — et à quel coût.

Le cadre général : la loi du 6 juillet 1989

La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 encadre les relations entre bailleurs et locataires. Elle définit les obligations de chaque partie :

Pour le bailleur :

• fournir un logement décent (norme définie par le décret 2002-120)
• assurer la jouissance paisible du logement
• entretenir le logement pour le maintenir en état d'usage normal
• réaliser toutes les grosses réparations non imputables au locataire

Pour le locataire :

• régler le loyer et les charges
• utiliser le logement de manière raisonnable
• prendre en charge l'entretien courant et les menues réparations
• répondre des dégradations et pertes dont il est responsable

Le décret n° 87-712 du 26 août 1987 précise la liste des réparations locatives incombant au locataire.

Le décret 2022-1026 : une révolution pour les locataires

Le décret n° 2022-1026 du 20 juillet 2022 permet aux locataires de réaliser des travaux d'économie d'énergie à leurs frais, sans accord préalable du propriétaire, sous conditions.

Travaux éligibles :

• installation ou remplacement d'un système de chauffage ou de production d'ECS, y compris une pompe à chaleur
• mise en place d'une ventilation performante
• isolation des combles ou des planchers
• pose de fenêtres à double vitrage
• autres travaux listés par la réglementation

Procédure à suivre :

1. notification écrite au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR), détaillant les travaux envisagés
2. délai de réponse de 2 mois accordé au propriétaire
3. en l'absence de réponse dans ce délai : accord tacite
4. respect des règles : travaux non structurels, réalisés par un professionnel qualifié, sans impact sur les parties communes

En cas de refus explicite : le locataire ne peut pas engager les travaux sans l'accord du bailleur. Le refus doit être justifié par écrit.

À la fin du bail : les équipements installés dans ce cadre restent en place sans compensation financière pour le locataire.

Qui paie l'entretien au quotidien

Le décret de 1987 stipule que l'entretien courant et les menues réparations relèvent du locataire.

L'entretien réglementaire biennal de la PAC

Le décret 2020-912 impose un entretien biennal des pompes à chaleur de 4 à 70 kW. Cet entretien est considéré comme courant — donc à la charge du locataire, sauf mention contraire dans le bail.

Le locataire doit :

• souscrire un contrat avec un professionnel certifié RGE QualiPAC
• assumer le coût (entre 80 € et 350 € selon le modèle)
• conserver l'attestation d'entretien
• la transmettre au bailleur sur demande

Certains contrats de location prévoient que le bailleur fournit le contrat d'entretien et en assume le coût, répercuté via les charges ou directement sur le loyer. Vérifiez votre bail.

Les menues réparations

À la charge du locataire :

• nettoyage des filtres des unités intérieures
• dépoussiérage des bouches de ventilation
• petites réparations d'usage (remplacement d'une télécommande, par exemple)

Les grosses réparations

À la charge du bailleur :

• remplacement du compresseur (pièce coûteuse, entre 600 € et 1 500 €)
• réfection du circuit frigorifique
• remplacement complet de l'équipement en fin de vie
• mise aux normes en cas de changement réglementaire

Lorsque l'équipement atteint sa fin de vie ou nécessite une mise en conformité, c'est au bailleur de le remplacer, même si l'ancien modèle fonctionnait encore à l'entrée du locataire.

Ce qui change avec les passoires thermiques

Calendrier d'interdiction de location

La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 a établi les échéances suivantes :

• 1er janvier 2023 : gel des loyers pour les logements classés F et G
• 1er janvier 2025 : interdiction de louer les DPE G
• 1er janvier 2028 : interdiction de louer les DPE F
• 1er janvier 2034 : interdiction de louer les DPE E

Pour les nouveaux contrats de location signés après ces dates, les logements non conformes ne pourront plus être loués. Les baux en cours restent valides, mais le locataire peut saisir la justice pour :

• réduction du loyer
• obligation d'exécuter les travaux
• résiliation du bail en cas de carence persistante

Ces recours se développent dans la Creuse, où le parc immobilier ancien et peu isolé est particulièrement concerné.

Les obligations du bailleur pour éviter l'interdiction

Pour continuer à louer un logement classé F ou G après les dates butoirs, le propriétaire doit réaliser des travaux permettant d'atteindre au minimum la classe E (pour un F) ou D (pour un G, d'ici 2028).

Ces travaux sont entièrement à la charge du bailleur. Les aides MaPrimeRénov' sont accessibles, avec des plafonds majorés pour les propriétaires bailleurs depuis 2022. Dans la Creuse, l**Espace conseil France Rénov'** peut accompagner les bailleurs dans leurs démarches.

Le cas particulier de la climatisation estivale

La climatisation n'est pas un critère de décence obligatoire dans un logement.

La climatisation réversible n'est pas considérée comme un élément de décence. Un bailleur ne peut donc pas être contraint d'en installer une par son locataire, sauf en cas d'insalubrité avérée.

Exception possible : si le logement est situé sous les toits, sans isolation ni protection contre la chaleur, et que la température intérieure dépasse régulièrement 35 °C en été, la jurisprudence pourrait considérer le logement comme insalubre (articles 1719 du Code civil et L1331-22 du Code de la santé publique). Ces cas restent rares et dépendent des circonstances.

En pratique :

• locataire souhaitant une climatisation : peut l'installer à ses frais, sous réserve du décret 2022-1026
• bailleur installant une climatisation : argument commercial pour fidéliser le locataire et justifier le loyer, surtout dans les zones touristiques comme Évaux-les-Bains ou le lac de Vassivière

Les autorisations nécessaires

Même avec le décret 2022-1026, le locataire doit respecter certaines formalités avant d'installer une pompe à chaleur :

• l'accord implicite du bailleur (absence de réponse sous 2 mois à la LRAR)
• la déclaration préalable de travaux en mairie si l'unité extérieure modifie l'aspect extérieur (notamment dans les secteurs protégés comme Crozant ou Moutier-d'Ahun)
• en copropriété : l'autorisation de l'assemblée générale si la pose impacte les parties communes

Attention : le décret 2022-1026 simplifie les relations entre bailleur et locataire, mais ne dispense pas des obligations d'urbanisme ou de copropriété.

Pour les baux meublés ou les résidences étudiantes (comme à Guéret ou Aubusson), les règles sont identiques à celles des locations vides. Pour les logements sociaux (gérés par Creuse Habitat ou d'autres bailleurs sociaux), des procédures internes spécifiques peuvent s'appliquer — il est conseillé de se renseigner auprès du gardien ou du siège social.

La remise en état à la sortie

Si les travaux relèvent du décret 2022-1026

Le locataire peut quitter le logement sans remise en état. La pompe à chaleur reste la propriété du bailleur, sans indemnisation pour le locataire.

Si les travaux ont été réalisés sans respecter la procédure

Le bailleur peut exiger :

• la dépose de la PAC
• le rebouchage des percements
• la réfection des murs
• éventuellement des dommages-intérêts en cas de dégradation

Cette distinction est cruciale. Il est impératif de tracer par écrit tous les échanges avec le bailleur avant d'engager des travaux, même dans un contexte de bonne entente.

Si le bailleur a installé la PAC

L'équipement reste dans le logement. Le locataire ne peut pas l'emporter. Lors de l'état des lieux de sortie, on vérifie le bon fonctionnement. Les usures normales sont à la charge du bailleur, les dégradations anormales à celle du locataire.

Comment éviter les litiges

Quelques recommandations pour locataires et bailleurs dans la Creuse :

Pour les locataires :

• tout formaliser par écrit (LRAR recommandée, emails pour les échanges courants)
• conserver devis, factures et attestations d'entretien
• photographier le logement avant et après les travaux
• informer le bailleur à l'installation et au départ
• respecter scrupuleusement la procédure du décret 2022-1026

Pour les bailleurs :

• préciser dans le bail les obligations d'entretien (qui paie quoi)
• répondre dans les 2 mois à toute demande LRAR du locataire
• si accord : détailler par écrit les conditions (choix de l'installateur, respect esthétique, réversibilité)
• si refus : motiver clairement par écrit
• archiver les attestations d'entretien transmises par le locataire

Les exceptions et cas particuliers

Locations saisonnières et meublés de tourisme

Les locations meublées de tourisme (gîtes, Airbnb, locations saisonnières autour du lac de Vassivière ou à Évaux-les-Bains) ne sont pas soumises à la loi du 6 juillet 1989. Les règles du décret 2022-1026 ne s'y appliquent pas. Les relations entre bailleur et locataire sont régies par le contrat de location saisonnière.

Baux professionnels

Les locations de locaux professionnels (cabinets médicaux à Bourganeuf, bureaux à La Souterraine, commerces à Aubusson) relèvent d'un régime spécifique. Les règles varient selon la destination des lieux et les clauses du bail.

Logements sociaux

Les HLM et logements sociaux (gérés par Creuse Habitat ou d'autres organismess) ont leurs propres procédures. Il est conseillé de consulter le service clientèle avant tout projet.

Le point économique pour les locataires

Investir dans une pompe à chaleur dans un logement loué peut être judicieux sous certaines conditions.

Arguments en faveur :

• amortissement rapide si le locataire reste plusieurs années (économies annuelles estimées entre 500 € et 1 500 € par rapport à un chauffage électrique ou à des climatiseurs mobiles)
• confort thermique amélioré, particulièrement utile dans la Creuse où les hivers sont froids et les étés parfois humides
• protection juridique grâce au décret 2022-1026

Arguments contre :

• pas de récupération de la plus-value (la PAC reste au bailleur)
• coût initial élevé à supporter seul
• risque de litige si la procédure n'est pas respectée

Pour un locataire prévoyant de rester 4 ans ou plus dans un logement, avec un bailleur coopératif, l'investissement peut être rentable. Pour un bail court (étudiant, saisonnier), l'opération est moins pertinente.

---

Sources :

• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (loi sur les rapports locatifs)
• Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 (Climat et Résilience)
• Décret n° 2022-1026 du 20 juillet 2022 (travaux d'économie d'énergie à l'initiative du locataire)
• Décret n° 87-712 du 26 août 1987 (réparations locatives)
• Décret n° 2020-912 du 28 juillet 2020 (entretien des PAC)
• Décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 (décence du logement)
• ANIL - Agence Nationale pour l'Information sur le Logement
• Service-public.fr
• France Rénov' - Espace Conseil Creuse
• ADEME - Agence de la Transition Écologique
• Conseil départemental de la Creuse
• Chambre des Métiers et de l'Artisanat Nouvelle-Aquitaine - Antenne Creuse