DPE 2026 : la nouvelle donne pour les logements chauffés à l'électricité

Un simple coefficient, passé de 2,3 à 1,9. Derrière ce changement technique entré en vigueur le 1er janvier 2026 se joue le sort de 850 000 logements qui quittent la catégorie "passoire thermique" sans qu'un seul mur n'ait été isolé. L'annonce a fait grincer quelques dents, ravi d'autres acteurs, et surtout replacé le DPE au centre des débats immobiliers.

À quoi sert un DPE

Le Diagnostic de Performance Énergétique évalue la performance énergétique et environnementale d'un logement.

Le Diagnostic de Performance Énergétique mesure deux choses : la consommation d'énergie d'un logement (étiquette énergie) et ses émissions de gaz à effet de serre (étiquette climat). Sept niveaux, A à G, de la meilleure performance (A, consommation faible, faibles émissions) à la pire (G, passoire thermique).

Le DPE est obligatoire à la vente et à la location de tout logement, et doit figurer dans les annonces immobilières. Il est valable 10 ans (pour les diagnostics réalisés après juillet 2021, sauf exceptions).

Au-delà de l'information, le DPE a pris depuis 2022 une portée juridique croissante : les passoires F et G sont progressivement interdites à la location (G déjà interdits depuis 2025, F à partir de 2028, E à partir de 2034). Une fois classé passoire, un logement devient littéralement inlouable dans le parc locatif privé, ce qui pèse directement sur sa valeur vénale.

Le changement de 2026

Jusqu'en 2026, l'électricité consommée dans un logement était comptabilisée avec un coefficient de conversion de 2,3 entre énergie finale et énergie primaire. Ce coefficient reflète les pertes du système électrique français, incluant les pertes de production nucléaire et celles sur le réseau.

Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient passe à 1,9. Concrètement, pour un même logement chauffé à l'électricité, la consommation d'énergie primaire affichée baisse mécaniquement d'environ 17 %. Sans aucun travaux, des centaines de milliers de logements changent d'étiquette et quittent les catégories F et G.

Le gouvernement justifie la décision par l'évolution du mix énergétique français, davantage bas-carbone. Les critiques y voient un tour de passe-passe administratif qui évite des travaux en changeant la règle du jeu. Les deux points de vue ont leur légitimité.

Conséquence pratique : un propriétaire qui avait un logement classé F en 2025 peut légitimement demander un certificat officiel de changement d'étiquette sur l'Observatoire DPE-Audit de l'ADEME, gratuit, téléchargeable en ligne. Ce certificat a la même valeur que le DPE original pour les annonces et les transactions.

L'audit énergétique, étape obligée

Depuis 2022, la vente d'un logement classé F ou G exige un audit énergétique, distinct du DPE, remis à l'acquéreur au plus tard au moment de la visite. L'obligation a été étendue aux étiquettes E à partir d'avril 2025 (avec quelques reports administratifs).

L'audit énergétique va plus loin que le DPE. Il identifie les sources de consommation, propose un plan de travaux (bouquet d'améliorations) pour atteindre au moins la classe B, chiffre le coût, indique les aides mobilisables (MaPrimeRénov', CEE, éco-PTZ), et simule les économies d'énergie après rénovation.

Coût d'un audit : 500 à 1 500 € pour une maison individuelle, 800 à 2 000 € pour un immeuble en copropriété. Réalisé par un bureau d'études thermique, un architecte qualifié OPQIBI ou un diagnostiqueur formé à l'audit (qualification distincte de celle du DPE).

Pour les propriétaires bailleurs de logements F et G, l'audit sert aussi de feuille de route pour les travaux nécessaires avant les interdictions de location progressives.

Le DPE dans la négociation immobilière

Le DPE influence fortement la valeur vénale d'un bien immobilier.

Le DPE affecte directement la valeur vénale du bien. Les études de marché récentes (Notaires de France) montrent un écart de 5 à 20 % sur le prix du m² entre un logement classé A-B et un classé F-G, à caractéristiques par ailleurs équivalentes (surface, localisation, état général). Cette "décote passoire" tend à s'accentuer à mesure que les interdictions de location se rapprochent.

Négociation-type entre vendeur et acheteur : l'acheteur d'un F-G exige une remise correspondant au coût estimé des travaux nécessaires (isolation, changement de système de chauffage), souvent 30 000 à 80 000 € selon l'ampleur. L'acquéreur peut ensuite mobiliser MaPrimeRénov' rénovation d'ampleur pour financer une partie du projet.

Pour le vendeur de logement passoire, deux stratégies :

• Vendre avec décote, en renonçant à tous travaux (souvent choisie par les personnes âgées, les successions, les propriétaires pressés)
• Rénover avant vente pour remonter l'étiquette, avec le risque que le coût des travaux ne soit pas entièrement récupéré sur le prix de vente, mais avec une commercialisation beaucoup plus rapide

DPE à la location : ce qui change déjà

DPE à la location : ce qui change déjà

Depuis le 1er janvier 2023, les logements classés G+ (consommation > 450 kWh/m²/an) sont interdits à la location. Les nouveaux baux et les renouvellements sont désormais impossibles pour ces passoires thermiques.

Depuis le 1er janvier 2025, tous les logements classés G sont interdits à la location. Le bail en cours n'est pas annulé mais ne peut plus être reconduit ; le bailleur ne peut pas relouer après départ du locataire sans avoir procédé à des travaux.

À partir de 2028, interdiction des logements classés F.

À partir de 2034, interdiction des logements classés E.

Le locataire d'un logement passoire dispose d'un levier juridique : il peut exiger des travaux du bailleur via le juge des contentieux de la protection, avec éventuelle réduction de loyer voire résiliation du bail aux torts du bailleur. Cette action, rare jusqu'en 2024, se développe rapidement.

Pour les nouveaux baux conclus depuis 2023, le DPE doit figurer dans l'annonce. Les mentions "DPE non communiqué" ou "classement en cours" sont devenues sanctionnables.

Le DPE dans le tertiaire : décret tertiaire

Le décret tertiaire impose des économies d'énergie progressives pour les bâtiments tertiaires de plus de 1 000 m².

Pour les bâtiments à usage tertiaire (bureaux, commerces, hôtels, restaurants, enseignement, administrations) de plus de 1 000 m², le décret tertiaire impose des économies d'énergie progressives par rapport à une année de référence : −40 % en 2030, −50 % en 2040, −60 % en 2050.

Chaque entreprise concernée doit déclarer annuellement ses consommations sur la plateforme OPERAT (ADEME). Les sanctions en cas de non-respect vont de la publication du nom de l'entreprise défaillante (peine réputationnelle) à des amendes administratives.

En parallèle, la loi DDADUE (transposition de la directive européenne Efficacité Énergétique) impose aux entreprises consommant plus de 2,75 GWh/an un audit énergétique obligatoire tous les 4 ans, avec première échéance le 11 octobre 2026.

Qui fait un DPE et comment vérifier

Le DPE doit être réalisé par un diagnostiqueur certifié inscrit sur une liste officielle tenue par le ministère. La certification est obligatoire, gage du respect de la méthode de calcul officielle (méthode 3CL-DPE).

Coût d'un DPE : 100 à 250 € pour un logement classique, 150 à 400 € pour une maison ou un appartement de grande surface. Les prix ont augmenté depuis la réforme de 2021 qui a alourdi les méthodes et la responsabilité du diagnostiqueur.

Vérifier un DPE : chaque DPE valide dispose d'un numéro unique à 13 chiffres, consultable publiquement sur l'Observatoire DPE-Audit de l'ADEME (observatoire-dpe-audit.ademe.fr). L'absence de numéro ou l'impossibilité de vérifier en ligne signale un document frauduleux.

Les DPE frauduleux existent : diagnostiqueurs peu scrupuleux qui gonflent volontairement l'étiquette pour complaire au propriétaire, voire DPE fabriqués de toutes pièces. L'acquéreur ou le locataire peut engager la responsabilité civile du diagnostiqueur en cas d'erreur manifeste (assurance professionnelle obligatoire).

Points de vigilance en Hérault

Le département compte une forte proportion de logements anciens, souvent mal isolés et énergivores.

Le département compte une forte proportion de logements anciens, notamment dans les centres historiques (Pézenas, Sète, Béziers, Montpellier Écusson) et dans les villages de l'arrière-pays. Les maisons en pierre non isolées, chauffées au fioul ou à l'électricité ancienne, se retrouvent fréquemment en classes E, F, voire G.

Le risque thermique d'été, rarement pris en compte jusqu'ici dans le DPE, devient un sujet avec les canicules qui s'intensifient (Météo-France, projections DRIAS, trajectoire TRACC). Un logement confortable en hiver peut devenir inhabitable en août sans protections solaires, inertie et ventilation. La RE2020, applicable au neuf, intègre déjà ce confort d'été ; le DPE de l'existant pas encore, mais la question arrivera.

L'humidité structurelle, fréquente dans le bâti ancien méridional (maisons de pierre sèche, absence de vide sanitaire, remontées capillaires), pèse également sur la performance réelle, même si elle n'apparaît pas directement dans le DPE.

Pour un projet de rénovation en Hérault, les Espaces Conseil France Rénov' (Montpellier, Béziers, Sète, Lodève, Clermont-l'Hérault, Pézenas, Lunel, Agde) offrent une première analyse gratuite et orientent vers des professionnels qualifiés. Dans l'arrière-pays, les Opérations Programmées d'Amélioration de l'Habitat (OPAH) financent régulièrement des bouquets de rénovation avec subventions majorées (contacter l'ADIL 34 pour les communes concernées).

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Sources : Ministère de la Transition écologique, ADEME (Observatoire DPE-Audit), Agence Nationale de l'Habitat (Anah), Code de la construction et de l'habitation, décret du 10 avril 2025 modifiant le DPE, loi Climat et Résilience 2021, ANIL.